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租房市镇专门的学问化发展提速,招引客商蛇口
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长租公寓reits正式获准发行,该项目对于我们国家住房租赁市场的发展有着重要的意思和深远的影响。随着“房子是用来住的,不是用来炒的”定位的逐渐扩大,我们国家住房租赁市场也有了很大的发展,长租公寓reits也成为了地产的新宠。

中国报告网提示:2017年四季度,随着新派公寓类REITs、保利地产租赁住房类REITs、招商蛇口长租公寓CMBS以及旭辉领寓类REITs的接连获批,住房租赁市场的证券化和金

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新华社上海12月31日电 题:住房租赁类房地产投资信托基金密集获批 租房市场专业化发展提速

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2017年四季度,随着新派公寓类REITs、保利地产租赁住房类REITs、招商蛇口长租公寓CMBS以及旭辉领寓类REITs的接连获批,住房租赁市场的证券化和金融产品创新正在加速落地。 而据业内人士预计,在政府支持的公租、廉租房市场和市场化的公寓租赁市场,将会产生十万亿元级别的存量资产亟待证券化。而随着国家大力发展租赁市场,类REITs、资产支持证券ABS等融资方式将会得到更充分的发展。同时,引入社会资本以盘活存量房市场,还可降低开发商在租赁业务中的财务压力。 租赁市场前景广阔 根据《中国流动人口发展报告2016》数据显示,截至2016年底,我国流动人口有2.45亿人,假设70%的流动人口需要租房,将占全国人口的12.5%。而美国租赁人口占比为35%,英国租赁人口占比为37%,日本租赁人口占比为27%,我国租赁人口占比尚有较大提升空间。 同时,我国一线城市租赁人口占比相比于二、三线来说,相对较高,但是与美日英等发达国家的主要城市相比,仍有显著差距。如纽约、洛杉矶、旧金山、东京的租赁人口占比均超过50%,而上海租赁人口占比40%,北京与深圳均为34%。租房人口占比低,将保证租赁市场未来的增长空间。 此外,目前我国年租金规模约1万亿元,2016年房屋交易总额为15万亿元,在中美日三个国家中位列第一,但是租金规模与交易市场规模比值仅为7%;美国租赁交易额占住房交易总额的50%;日本租赁租赁交易额占住房总额的比例高达72%。 方正证券的研究报告也指出,我国对租赁房需求逐年增加,主要因为城镇化中,大量人口在城市间流动。房价高企、限购限贷,部分住房需求从购房市场外溢到租赁房市场,从而增加租赁人群;同时晚婚导致置业年龄延迟,进一步延长个体租赁时间,间接增加租赁需求;而目前我国一线城市租赁房源供给不足,且租赁市场乱象丛生,规范的租赁市惩长租公寓模式呼之欲出;同时,与发达国家对比,我国租赁市场GMV有待大幅提高,租赁市场未来发展空间可期。 公寓产品证券化提速 不过,虽然我国租赁市场前景广阔,但也面临诸多问题。例如在经营上,对于目前的租赁住房运营专业机构来说,市场整体的利润率仍偏低,现金流回正速度也较慢,且租房市场普遍投资额巨大,回报周期过长,回报方式也较为单一。 此外,除大型房企自有资金较为充裕外,新型公寓运营商目前主要依托预收款特性获取银行贷款或表外融资,或利用未来租金在互联网金融平台运作创新理财产品,以及股权融资或股东借款、私募融资。但上述融资途径普遍存在规模有限、成本较高的问题。 参考观研天下发布《2018-2023年中国住房租赁行业市场供需现状调研与投资商机分析预测报告》 北京市房地产业协会副会长兼秘书长陈志便表示,“租赁市场不能仅仅依靠房企的大规模投入,还需要政府在租赁土地出让等方面提供政策扶持,也需要金融行业为房企发展租赁业务提供信贷扶持和利率优惠,共同发力以求成就”。 实际上,目前各地在融资层面,已逐渐加大对租赁市场的支持力度。一方面是贷款支持,如利率优惠、开发贷展期、政策性信贷支持;另一方面,鼓励融资工具创新,如不动产证券化产品,房屋租金收益权质押贷款等。 而2017年12月底,中国首单民企长租公寓储架类权益型REITs——高和晨曦-中信证券-领昱系列资产支持专项计划获得上海证券交易所审议通过。有业内人士指出,该项目作为国内首单长租公寓储架式权益类REITs,兼具权益型和储架式的开放特性,进一步推动了不动产证券化的突破创新。 旭辉领寓CEO张爱华也表示,“我们推动权益型REITs发行的一大目的是为公募REITs进行储备”。 据悉,REITs最早于20世纪60年代的美国推出,产品形式是房地产投资信托基金。房地产信托投资基金(REITs)是房地产证券化的重要手段。REITs有这样几个特点:公开性、透明性、流动性好;较高的收益水平;稳定且高额的分红收益;稳健的财务杠杆。 高和资本执行合伙人周以升告诉《证券日报》记者,目前租赁公寓已成为中国最重要的商业物业形态,资产证券化可以盘活存量商业物业。鉴于监管层和业内一步步扎实的推动和创新,权益型的公寓类REITs很可能是公募REITs的最后一个里程碑。公募REITs不仅是房地产开发商商业模式转换的关键,也是政府发展模式转变的关键。在公租房廉租房领域,可以大大改观原有的政府投资能力的约束。 投资机构也希望在这个被鼓励的“风口”市场中抓住机会。周以升乐观预计,在政府支持的公租、廉租房市场和市场化的公寓租赁市场,将会产生十万亿级别的存量资产亟待证券化。 龙头房企加码租赁市场 而对于大型房企来说,住房租赁市场的证券化和金融产品也无疑可以进一步拓展他们的融资渠道,并帮助其更好的运作自持项目。 同时,由于中央经济工作会议明确了要支持专业化、机构化住房租赁企业发展,作为大型房企转做租赁领域,势必会在土地、融资等各方面得到大力支持,从而有效降低成本,并有望成为这些企业的另一个利润增长点。 实际上,面对长租公寓这片万亿级蓝海,近年来万科、龙湖、旭辉、远洋、保利等行业龙头开发商,纷纷以自建团队或合作的方式进入该领域。有业内人士也透露,目前TOP50房企中已有约三分之一通过种种形式涉足其中。 值得注意的是,2017年百亿级房企的长租公寓规模还在迅速扩张。在城市选择上,百亿级企业更加青睐城市经济发达、流动人口较多和房价收入比高的一、二线核心城市。目前百亿级房企长租公寓品牌已布局超20个城市,主要布局于北京、上海、广州、深圳、杭州等一二线核心城市。其中,上海、北京、杭州及深圳布局品牌数量较多,这三个城市品牌数占比达41.2%,集中度较高。 资料来源:观研天下整理,转载请注明出处

今天,“招商创融-招商蛇口长租公寓资产支持专项计划”(以下简称“招商蛇口专项计划”)获深交所评审通过,并拟于近期发行,总额度60亿元。这是全国首单长租公寓抵押贷款资产证券化产品,也是目前储架发行规模最大的住房租赁类资产证券化产品。

近日,我国首单民企长租公寓储架式权益类REITs“高和晨曦-中信证券-领昱系列资产支持专项计划”获上海证券交易所审议通过。专项计划储架式注册规模30亿元,未来将涉及10-15个长租公寓项目,获准在2年内分期完成发行,首期发行底标项目为旭辉领寓旗下柚米国际社区浦江店与博乐诗服务公寓浦江店。

长租公寓reits成地产新宠,未来的发展前景广阔,赶紧来看看

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继上个月新派公寓2.7亿长租公寓资产类REITs产品和保利地产50亿元租赁住房REITs之后,中国长租公寓资产证券化产品再填一员——招商蛇口60亿元长租公寓抵押贷款资产证券化产品发行。先前次世代已经分析过前两REITs产品的区别和对租房市场的影响,今天我们就来看看招商蛇口长租公寓CMBS产品是什么,对长租公寓市场究竟有哪些意义……

与之前发行的单一住房租赁REITs不同,储架式具备可复制性,靠自身资产质量和运营能力获得评级,才能持续滚动发展。旭辉领寓CEO张爱华说:“对于公寓运营商来讲,储架式发行不需要每个去申请。只要制定了一套标准模式,以首期资产为标准,未来资产按照该模式不断入池即可。但要求运营企业有可持续获取项目并成功运营项目的能力。”

长租公寓reits成地产新宠

与 住房租赁 的相关内容住房租赁REITs落地 推进住房租赁市场的快速发展国企参与住房租赁,仍有问题需要解决中国将开启住房租赁时代 推出各类青年公寓成都试点住房租赁 个人出租住房税率降至1.5%政府力推住房租赁 万亿蛋糕谁受益?政府力推住房租赁 万亿蛋糕谁受益?

长租市场,真正的“狼”来了!

事实上,自10月以来,住房租赁REITs产品已加速获批。保利、招商蛇口等央企已率先发行数单大规模住房租赁REITs,长租公寓运营机构新派公寓发行了首单权益型公寓类REITs……长租公寓资产证券化的通道不断扩宽。

长租公寓REITs产品自去年四季度进入布局高发期。去年10月,新派公寓权益型房托资产支持专项计划在深交所正式获批发行,为国内首单长租公寓资产类REITs产品开创先河,不久后,保利地产发布公告称,中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划收到上海证券交易所出具的《无异议函》,去年12月,招商创融-招商蛇口长租公寓第一期资产支持专项计划、“飞驰-建融招商长租公寓系列资产支持票据(ABN)”相继成立。

产品概况

张爱华坦言,国家正加快发展住房租赁市场发展,各项政策红利密集释放。“我们当时预测发行此类金融产品至少是三年后的事情,没想到这么快租赁金融的春天已经来临。发展租赁住房类REITs有利于形成租赁机构多元化的金融结构,降低融资成本,有效盘活租赁住房资产,扩大住房租赁供给。长租公寓市场的金融创新和闭环的形成将有力支持住房租赁运营机构向机构化、品牌化、市场化方向发展。”

随着整个房地产行业从增量市场转为存量经营,租房市场站上风口,作为盘活存量物业资产、解决企业重资产问题有效途径的REITs产品受到房地产商的青睐。类似资产支持计划或者REITs产品的创新,从宏观层面看,符合租赁市场发展的规律。长租行业会在未来具有高速发展的潜能,成为后房地产市场的新增长点。实力房企逐步进入长租公寓市场,对于承租者来说有了更多的选择。对于房地产企业来说,在开发增量市场竞争加剧的前提下,存量市场存在着广阔的前景和商机。房企纷纷抢滩长租市场,有利于盘活市场存量房,降低空置率,让房屋回归居住属性,促进房地产市场进一步发展。

12月1日,“招商创融-招商蛇口长租公寓第一期资产支持专项计划”获深交所审批通过。招商证券担任独家代理销售机构,招证资管担任计划管理人,建信信托担任信托受托人。该项目是全国首单长租公寓储架发行CMBS(商业物业抵押贷款证券化)产品,获批发行规模达60亿元,刷新了长租公寓类资产证券化的最高额度。该产品的获批也是招商证券响应国家发展长租公寓产业,盘活长租公寓资产的重要实践,帮助住房租赁企业盘活了存量资产,提供了流动性,长远有利于企业更快更好的向市场提供更多长租公寓,为金融机构服务实体经济提供了新思路,新方案。

2016年6月,国务院出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中明确提出,“稳步推进房地产投资信托基金试点”,为住房租赁市场提供金融支持。

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本产品首期拟发行20亿,期限为18年,其中优先级产品规模19.90亿,预计获得AAA评级。本次项目的成功获批是招商蛇口与招商证券发挥招商局集团产业链优势,推动产融结合的又一成功典范。首期拟发行产品以位于深圳前海蛇口自贸片区的“四海小区”作为标的资产,预计发行规模20亿元。招商蛇口为专项计划提供差额补足,同时以其子公司持有的“四海小区”全部标的物业资产对信托贷款提供抵押担保,使优先级资产支持证券获得了AAA的信用评级。

上海、北京、深圳等一线城市9月以来相继发布加快培育和发展住房租赁市场的实施意见,其中均明确要鼓励REITs发展,支持住房租赁企业利用房地产投资信托基金融资。

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本专项计划率先在CMBS领域引入了储架发行的交易结构,即一次审批、分期发行的模式。第一期专项计划以位于深圳市南山区蛇口,出租情况良好的长租公寓作为基础资产。在增信措施方面,考虑到不同层面的风险,本专项计划设置了优先级/次级分层、超额覆盖、差额补足、物业资产抵押担保等不同层次的缓释措施。

高和资本合伙人周以升认为,不动产资产证券化作为能够为住房租赁企业提供融资渠道和投资退出路径的创新模式,对盘活存量不动产资产具有示范和推动作用。“住房租赁的机构化和专业化未来将推动以房地产为基础资产的ABS及REITs市场的进一步扩大。”

REITs对培育长租公寓市场意义

参与机构

第一,契合“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位。REITs对长租公寓的有力推动,将会更新社会对房产的地位和传统的观念,其对大众根深蒂固的买房观念会逐渐产生深远长效的影响,有利于遏止非理性买房、投资房产的情况,促进房地产市场平稳健康发展。

本专项计划由招商证券资产管理有限公司担任管理人,专项计划融资人为招商局蛇口工业区控股股份有限公司(以下简称“招商蛇口”),基础资产为单一资金信托项下的信托贷款,并以底层长租公寓的租金收入现金流作为首要还款来源。

第二,便于企业融资。REITs出现之初的目的就在于集合机构和个人投资者的资金,投资于收益型物业,并获得以租金收入为主的投资收益。REITs约束较为严格,信息披露规范,专业化运营管理,作为房地产投资较理想的渠道,对社会资本具有吸引力。为此,REITs可成为长租公寓资产投资的重要来源渠道。

本专项计划的借款人招商局蛇口工业区控股股份有限公司(以下简称“招商蛇口”)是专注于城市及园区综合开发及运营的领先企业,其控股股东为招商局集团有限公司。招商蛇口在全国范围内已开发超过200多个住宅项目,大多分布于一、二线重点城市的核心区域,为发展住房租赁业务提供了存量基础。自重组上市后,招商蛇口确立“前港-中区-后城”发展模式,基于蛇口经验,倡导成片区综合开发,即以港口先行,产业园区跟进,再配套城市功能开发,从而形成联动、引领城市升级。公寓业务作为城市功能配套的一部分,有着巨大的增量空间。招商蛇口通过总部战略引导、城市公司落实,兼顾内部存量+外部增量,逐步形成轻重结合、资管分离的商业模式,打通租赁业务全价值链各环节,打造租赁公寓全程专业运营商。

第三,帮助规范发展和培育长租公寓市场。REITs将所筹集的资金收购住房并出租经营,有助于消化住房市场库存,盘活存量住房并加以有效利用,从而提高资源利用效率和住房租赁市场的活力。通过提高长租公寓运营房专业化的住房租赁运营管理水平,提升用户体验,推动长租公寓市场规范发展。

本项目由招商证券全力打造。招商证券在CMBS、REITs、结构融资等业务领域具备全方位的业务整合能力和产品创新能力,公司自2005年完成首批资产证券化试点项目——华能澜电ABS以来,已经在市场上推出了包括首单国有资产类REITs——天虹商场REITs,首批CMBS——金宝大厦CMBS以及高和招商凯晨大厦CMBS,首单金融机构REITs——凯恒大厦REITs在内的多个标杆项目。本次项目的成功获批是招商证券探索金融创新服务实体经济的重要举措,是直接融资市场创新的里程碑。

第四,推动房地产金融创新。长租公寓REITs通过专业化管理,为市场提供优质的租赁住房,改变传统的房地产融资模式,在资产端和服务端都进行优化,也有力推动房地产商的转型。

以住房租赁CMBS推动房地产供给侧改革

长租公寓在最近发展速度较快,而且逐渐的被更多的人们所熟知,相信未来长租公寓在我们国家一定会有一个长久的发展和美好的前景。但是长租公寓reits在发展中也会遇到很多的问题,这就需要克服这些问题,以取得更加长久稳定的发展。

首单CMBS的发行给优质住房租赁企业打开了新的融资渠道,这也是深交所继全国首单住房租赁类房地产投资信托基金(REITs)“新派公寓”后,在长租公寓领域内的又一创新。

深交所表示,推进租赁住房建设、培育和发展住房租赁市场,是加快房地产市场供给侧结构性改革和建立购租并举住房制度的重要内容。近期国家密集出台相关政策,加快发展住房租赁市场,并明确鼓励国有、民营的机构化、规模化住房租赁企业发展,加大对住房租赁企业的金融支持力度,拓宽直接融资渠道。

党的十九大报告提出,坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。租购并举,短板在租。近年来,从国家到地方发布了一系列政策积极推动住房租赁市场的发展,包括充分发挥国有企业的引领和带动作用,并支持相关国有企业转型为住房租赁企业等。招商证券将继续深入学习和贯彻党的十九大精神,按照中国证监会工作部署,在总结产品运作经验、做好风险控制与投资者适当性管理的基础上,不断加大资产证券化业务创新和后续产品开发,积极探索和运用资产证券化手段为住房租赁、政府和社会资本合作(PPP)项目、保障性住房建设等领域提供金融支持,进一步提升资本市场支持服务实体经济能力,助力住房租赁市场健康发展。

CMBS、REITs对我国长租公寓市场意义

近年来,中国经济发展进入提质增效转型的新常态,深化供给侧结构性改革、优化资源配置、化解产能过剩和推进经济转型升级是当前经济工作的重要任务。为顺应国家经济发展要求,在金融领域需要继续深化改革,增强服务实体经济的能力。为实体经济发展创造良好的金融环境,疏通资金进入实体经济渠道,促进资源优化配置到实体经济最需要的领域是当前金融工作的重中之重,资产证券化是实现这一目标的重要工具与手段之一。

1、CMBS对我国长租公寓市场的作用

与当前其他融资方式相比,CMBS的主要特点体现在丰富融资工具的选择、发行价格相对较低、流动性强、释放商业地产价值的同时保持资产控制权等。

(1)丰富长租公寓融资工具的选择

传统的经营性物业抵押贷款在抵押率、贷款期限、资金用途、本金摊还、融资人股权结构等方面均有严格标准限值,不能完全满足长租公寓经营期间的内在需求。而在同等成本条件下,CMBS的融资规模相比经营性抵押贷款有适度放大,一般可贷比例达到资产评估值的60~70%;在资金使用上更具灵活性,且适用物业范围更广,可以形成对传统银行贷款良好的补充和优化。

(2)融资成本有望低于银行贷款利率,竞价体制与分级使得定价更有竞争力

与传统银行根据内部审批标准进行定价相比,CMBS发行通常采用簿记建档的竞价模式,这一比价系统的设计可以合理降低结构性产品的配资成本。此外,CMBS通常被设计为结构化产品,通过债券分级(在国内为资产支持证券品种分级),从而实现每个等级的极致定价,优化加权平均成本。

(3)相对标准化产品,具有市场流动性

CMBS作为资产证券化产品,可以在交易所挂牌转让,相较于单个债权,从产品属性上就具有更好的市场流动性和更大变通性。从投资者的角度,收益较为适中、风控机制稳健的CMBS产品将有机会成为其资产配置的一个标的方向。而通过结构化安排,能够满足不同风险偏好和风险承受能力的合格投资者们。

(4)不涉及产权转移,物业持有人能充分享有未来资产的增值价值

CMBS作为债类资产证券化产品,不要求产权拆分或转移,保留了融资人(资产持有方)对资产所有权的完整性。因此,融资人能够充分享有未来资产培育成熟后带来的增值收益。

(5) 促进长租公寓运作规范和整体运营能力的促进

由于CMBS的主要偿付来源为其底层物业资产的租金收益,而不同期的产品发行也需要通过底层资产物业的收益率进行评估评级。这将一定程度激励长租公寓管理者采取更为有效的资产运营策略来创造更为持续稳定的项目现金流(租金收入),尽可能提升资产的增值收益。

2、REITs对我国长租公寓市场的意义

中国版REITs的落地已经成为共识,尽管目前标准化REITs产品并未出现,但在监管机构等的积极推动下,REITs也一直在不断的发展。REITs可以通过盘活存量物业资产,解决企业重资产问题,对于持有物业产权的公寓运营商,则可以逐渐探索境内REITs模式。对于当前积极参与产权持有型长租公寓领域的不动产投资基金、转型公寓领域或住宅自持型的房地产开发商,类REITs和未来的公募REITs都将是值得重点研究的领域,通过综合考虑合理REITs产权结构、税务安排等因素来制定合理的投资框架和组织架构,实现公寓领域的金融创新。

REITs对培育我国长租公寓市场具有以下几方面的意义:

第一,契合“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位。REITs对长租公寓的有力推动,将会更新社会对房产的地位和传统的观念,其对大众根深蒂固的买房观念会逐渐产生深远长效的影响,有利于遏止非理性买房、投资房产的情况,促进房地产市场平稳健康发展。

第二,便于企业融资。REITs出现之初的目的就在于集合机构和个人投资者的资金,投资于收益型物业,并获得以租金收入为主的投资收益。REITs约束较为严格,信息披露规范,专业化运营管理,作为房地产投资较理想的渠道,对社会资本具有吸引力。为此,REITs可成为长租公寓资产投资的重要来源渠道。

第三,帮助规范发展和培育长租公寓市场。REITs将所筹集的资金收购住房并出租经营,有助于消化住房市场库存,盘活存量住房并加以有效利用,从而提高资源利用效率和住房租赁市场的活力。通过提高长租公寓运营房专业化的住房租赁运营管理水平,提升用户体验,推动长租公寓市场规范发展。

第四,推动房地产金融创新。长租公寓REITs通过专业化管理,为市场提供优质的租赁住房,改变传统的房地产融资模式,在资产端和服务端都进行优化,也有力推动房地产商的转型。

结 语

在金融服务实体经济大背景下,CMBS及REITs能够为住房租赁市场提供创新融资渠道和投资退出途径,对于贯彻“房住不炒”这一核心指导思想也具有巨大的推动作用。房地产长效机制的形成需要金融领域的支持,我们也看到新派公寓类REITs、保利租赁住房REITs对市场的巨大示范作用,及社会对REITs的广泛期待。今天的首单长租公寓CMBS势必也会对我国住房租赁CMBS的发展起到重要示范,我们期待看到越来越多住房租赁CMBS和REITs产品的到来!

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