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永利402官方网站登录:十一月楼房买卖市场依旧
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本文来源于公众号--丁祖昱评楼市  12月16日上午,统计局公布了前11月份全国房地产开发投资和销售情况,总体来看,1-11月行业数据,销售持稳,1-11月销售面积同比增0.2%,维持正值;开发投资额同比增速虽维持降势,但依旧保持着两位数的高增长,房企新开工意愿略有不足,土地购置面积累计增速稳步回升,房企拿地态度依旧谨慎。  结合上周中央经济工作会议对于部署2020年住房领域的相关提法以及近期部分城市的政策变化,我大致有以下几点想法:  01、大力发展租赁,市场空间较大  首先,中央经济工作会议上重申了过去几年对房地产的相关要求:要加大城市困难群众住房保障工作,加强城市更新和存量住房改造提升,做好城镇老旧小区改造,大力发展租赁住房;要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制,促进房地产市场平稳健康发展。  总体来看,对房地产大方向没有变化,但是有几个点,我认为还是有必要关注一下:一是“全面落实因城施政”的提法,实际上是让各城市根据自身市场的实际情况来进行政策方面的调整,当然最终的目标还是“三稳”,但这里的“三稳”既包括不要让地价、房价和预期上涨,也包括不要让地价、房价和预期下降,我觉得这个“稳定”是相对的。  二是提及“大力发展租赁住房”,租赁市场其实有段时间没谈了,而且这两年租赁市场确实在发展过程中出现一些问题。这次重申租赁市场,和前两年刚刚提出租赁市场,我认为还是有显著差异的。实际上从反复重申中也可看出,未来租赁市场仍有比较大的空间。在“房住不炒”之后,居民购房的迫切性会显著下降,那么租房的占比,特别在年轻人中的占比还会进一步的提升,购房的年龄也会随之缓慢上升,租房市场仍需要进一步的规范发展,这一次强调租赁市场,还是别有深意的。  综上,当前中央经济工作会议的各项提法,其实也说明了之前对房地产调控也取得一定的成效,那么接下去,我认为,更重要的是要保持房地产稳定、健康的发展,然后也要保证其对经济的贡献度,主要还是要发挥压舱石的作用。  02、西安预售资金全监管过犹不及  随着中央经济工作会议的结束,12月13日,西安市住建局和西安住房公积金管理中心共同拟订了《西安市商品房预售资金监督管理办法 (征求意见稿)》《西安市商品房预售资金监管协议书(征求意见稿)》,对商品房预售资金实行全程、全额监管。这个政策在全国各城市中,其实也算是比较少见的。  从政府的角度,肯定是担心年末将至,开发企业挪用资金,造成工程款延期,农民工工资拖欠等一系列支付问题,甚至会出现项目烂尾。当然这样的顾虑也和当前市场有一定关联,在楼市下行压力逐步增大之后,政府有这样的担心,其实也在情理之中。  但从另一个角度来讲,至少目前没有看到所谓的大面积烂尾情况的发生,这样“一刀切”的操作模式,实际上会对企业现金流产生比较大的影响,因为每个企业预先都会有现金流的计划和安排,而政策突然的变化无疑会打乱房企原先的节奏,从某种程度上来说,也可能会加剧房企现金流的压力。  那么对于房企而言,也许保住了西安的部分项目,但是可能会对全国其他城市的其他项目,产生意想不到的影响。  总体来看,西安资金监管政策的出台,的确有些极端和让人始料未及,如果其他城市跟进的话,对企业的影响无疑是巨大的。  因而政府还应具备一定的全局观,更应该从稳定市场的角度去思考,而不应该从管头,管脚,管钱,管细节这些方面,把企业全部束缚住,这个实际并非是经济工作会议的初衷。  03、1-11月销售面积同比增0.2%  从刚公布的前11月份销售情况来看,“银十”持稳后,11月销售面积、金额环比增幅均超10%,销售面积累计同比增速维持正值:单11月数据来看,与10月相比稳步回升,表现略好于去年同期,销售面积15654万平方米,环比增11%,同比增1.1%;销售金额14589亿元,环比增13%,同比增7.3%。  而从1-11月累计数据来看,面积、金额同比增速保持小幅增势,整体趋稳,商品房销售面积148905万平方米,同比增长0.2%,增速比1-10月份加快0.1个百分点。其中东部和东北地区销售面积虽同比齐降,但降幅均有收窄趋势,西部地区购房需求依旧坚挺,1-11月商品房销售面积为41238万平方米,增长3.8%。考量到年末将至,房企业绩冲刺在即,供应放量也会一定程度上带动12月成交的稳步增加,同时受去年基数较低的影响,全年销售面积、金额这两项指标高于去年基本已成定局。  04、1-11月开发投资额仍将保持两位数增长  从11月单月开发投资额来看,本月全国房地产开发投资额小幅增长,为11662亿元,环比上升0.59%,同比增长8.4%。从累计数据来看,开发投资额增速高位维持,不过降势已定:2019年1—11月份,全国房地产开发投资121265亿元,同比增长10.2%,增速比1—10月份回落0.1个百分点,维持下行趋势。就目前的市场情况来看,预期年内的开发投资额增速仍将维持两位数增长,不过介于整体金融环境趋紧的背景下,房企资金层面相对紧张,一定程度上抑制了其拿地投资的积极性,12月预期开发投资额累计增速仍将维持小幅微降或与本月持平。  05、房企新开工意愿略有不足  而从新开工这块来看,11月新开工面积为19560万平方米,较上月小幅回落1.84%,同比下降了2.88%,房企新开工动力略有不足。从累计数据我们也不难看出端倪,1-11月房屋新开工面积205194万平方米,增长8.6%,增速回落1.4个百分点,保持降势,这点也符合预期,随着年末将至,房企的重点主要聚焦于销售业绩和资金回笼,新开工意愿难免不足。  1—11月份,房地产开发企业土地购置面积21720万平方米,同比下降14.2%,降幅比1—10月份收窄2.1个百分点,自7月以来,房企的拿地积极性还是有了稳步回升,降幅不断收窄,总体好于2019年上半年。不过随着楼市转冷,房企的拿地态度还是比较谨慎的,预期这样的趋势还将延续至12月。  06、下行压力仍在,但今年略好于去年  综合来看,可以发现,当前市场一方面销售整体趋稳,上涨动力略有不足;另一方面,年末将至,房企投资开发热情不高,新开工速度放缓,拿地态度相对谨慎,转冷迹象显著。预判2019年全年,我大体有如下几点结论:  一是按历年规律,12月都将有一轮放量,2019年全年销售面积、金额这两项指标高于去年基本已成定局,不过介于去年四季度销售情况并不乐观,即便今年略好于去年,整体行业下行压力仍然是比较大的。  二是房企开发投资额累计同比增速仍将逐月回落,不过仍处于10%以上高位。  三是下月新开工量有望与本月持平或保持小幅微增,土地购置面积增速维持增势,不过介于房企资金面趋紧,增速仍将保持负值,房企年末拿地态度还是较为谨慎的。 更多信息,微信关注北京买房帮住,政策解读、买房问答、自驾看房,全get√

事项:国家统计局公布2017年1-11月全国房地产开发投资和销售情况,1-11月房地产开发投资额累计同比增长7.5%;商品房销售面积累计同比增长7.9%,销售额累计同比增长12.7%;土地购置面积同比增长16.3%。

原标题:行业数据|7月销售额同比增22%,新开工、土地购置面积持续走高

持续不断的房地产调控,给市场带来的叠加影响仍在发酵。国家统计局11月14日发布数据显示,今年前10月,全国房地产开发投资、销售、到位资金等指标的增速继续下滑。其中,9月和10月单月,房地产销售规模连续两个月同比下降。受此影响,在房企到位资金来源中,个人按揭贷款累计增速首次出现负增长。国家统计局新闻发言人刘爱华指出,无论热点城市还是三四线城市,近几个月的房价涨幅都出现回落,这体现了去年以来房地产调控取得的成效。与销售数据相比,房地产开发投资增速在经过此前两个月的企稳和回升后,再度出现下滑。虽然土地交易旺盛支撑了绝对值,但该指标也难免受到调控的影响。近期以来,热点城市土地成交的溢价率明显下降,部分城市还出现流拍现象。有房企人士向21世纪经济报道表示,连续拿地带来的资金压力正在显现,未来企业收缩投资将是大概率事件。由此,至少从明年来看,供需两端的指标都将逐渐回稳,并标志着此轮热潮逐渐冷却。销售下滑无碍“去库存”销售被认为是房地产市场的先行指标。在楼市调控政策的影响下,去年以来,全国房地产销售增速总体呈下滑态势。到今年1-10月,商品房销售面积130254万平方米,同比增长8.2%;商品房销售额102990亿元,增长12.6%。两项指标的增速均连续4个月下滑。且与去年4月时的高点(销售面积增长36.5%,销售额增长55.9%)相比,增速已大幅收窄。其中,10月单月的销售面积为14248万平方米,销售额为11086亿元。环比分别下滑18%和20%。且销售面积是继9月之后,又一次出现同比下降。有分析认为,由于去年同期的基数较高,商品房月度销售规模很可能已经进入下降通道。另据中原地产的统计,今年1-10月,各地发布各类房地产调控政策已经超过210次,在此前的限购、限贷、限价等的基础上,又增加了限售和鼓励租赁两项。这些政策效果的累加,被认为是导致销售增速出现下滑的主因。受此影响,在房企资金来源中,与销售有关的“定金及预售款”和“个人按揭贷款”两项指标也在下滑。其中,前10月个人按揭贷款增速为-1.0%,多月来首次下滑。但由于此前的成交规模较大,加上不排除房企年末冲击业绩的可能,大部分机构认为,今年全年的销售规模仍会保持正增长。由此,今年将超过去年,再创销售的历史新高。这也将带动库存规模进一步下降。10月末,全国商品房待售面积60258万平方米,与2014年年末的水平相当。与2016年2月份的库存最高点相比,库存消化了1.3亿平方米,降幅达到18.5%。“楼市去库存第一阶段基本完成。除了东北、西北等少数城市,大部分城市的库存已经进入良性周期。”中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道指出。刘爱华在11月14日答记者问时也表示,“目前房地产去库存确实取得了比较大的成果。”资金面或现拐点与销售相比,投资增速的下滑并不平稳。在经过8月(累计,下同)的持平,9月的提升后,房地产投资增速在10月再度出现下滑,但绝对增速仍维持在7.8%的水平,高于同期的固定资产投资增速。上海易居研究院认为,投资增速下滑与新开工指标走弱相关,这同样是受到楼市调控政策持续发酵的影响。但与此同时,由于年末土地供应规模仍大,企业的拿地补仓意愿较为强烈,支撑了投资增速维持在一定水平。今年前10月,房地产开发企业土地购置面积19048万平方米,同比增长12.9%,增速比前三季度提高0.7个百分点。由于过去两年(2015年和2016年)房企的拿地面积均出现负增长,该增速也创下最近三年来的新高。中信建投也在报告中指出,土地供给侧改革将延续投资的生命力,因此到年底投资仍会有所支撑。但值得注意的是,从10月末开始,北京、广州、南京等热点城市的土地市场出现降温迹象。部分热门地块在竞拍时,收到的报价低于最高限价。11月3日,北京平谷的一宗地块还遭遇流标,成为北京最近两年来的首宗流标住宅地块。一位房企人士如此向21世纪经济报道解读道,“企业今年的拿地规模普遍很大,本身就占用不少资金,再算上后续开发的成本,资金压力就很容易评估出来。”他认为,预估到可能到来的资金压力,房企拿地的热情明显下降。万科公告显示,今年前三季度,万科经营性活动产生的现金流为167亿元,比上年同期减少了61.14%。到三季度末,万科一年内到期的债务比上年末增加37.92%。由于万科持有的现金流达到943亿元,因此这些债务并不会带来过大压力。但一些资金状况并不充裕的房企,就会感到捉襟见肘。如华侨城的短期借款比年初增加了295.63%,且前三季度经营活动产生的现金流为负。上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为,当企业到位资金增幅大于开发投资增幅时,说明房企资金面宽松,反之则说明紧张。他表示,2017年,企业到位资金增幅大于开发投资增幅,但一步步收窄。在今年10月,首度反超0.4个百分点。他认为,开发商的资金面正由2016年的极度宽松逐渐向紧张演变。多数受访者指出,从中长期来看,这种局面将使得房企的投资意愿出现下降。且由于融资政策已经收紧,这种下降将很难逆转。因此,供需两端的相关指标逐渐回稳,将成为明年的大概率事件,并标志着此轮热潮逐渐冷却。再考虑到租赁房、共有产权住房等带来的供应体系的调整,官方对市场的前景表示乐观。刘爱华表示,最近很多热点城市按照十九大报告对住房的定位,加大了对共有产权住房、租赁住房的新试点。房地产市场供给的改善和投机性需求的抑制,将带来供需的继续改善,房地产市场下一步能够保持持续健康发展。

    平安观点:

导 读

    多因素致投资增速小幅回落。前11月房地产投资同比增长7.5%,较前10月回落0.3个百分点,其中11月单月投资同比增长4.6%。从各细项来看,前11月新开工增速提升1.3个百分点至6.9%,施工面积增速略微回升0.2个百分点至3.1%,土地成交价款增速提升3.7个百分点至47%,在新开工、施工、土地成交价款累计增速全面回升背景下,投资增速依旧回落0.3个百分点,我们判断主要原因为:1)华北、东北环保限产,原材料供应不足影响施工强度;2)PPI增速回落,建安上升对投资贡献逐步弱化,拖累单月投资表现。展望2018年,一方面土地购置费仍有望保持正增长;另一方面由于新开工绝对值大于竣工面积,施工面积仍有望小幅增长,预计2018年投资同比增长3%-5%。

房地产开发投资额同比上升,整体持续高位运行;新开工面积、土地购置面积持续走高。

    新开工小幅回升,房企补库存依旧积极。1-11月全国新开工同比增6.9%,增速较1-10月上升1.3个百分点,为7月以来首次上升;其中11月单月增速18.8%,较10月上升23.1个百分点。除低基数外,我们认为11月住建部全国范围查处捂盘惜售,亦是部分开发商加大推盘和开工的原因。前11月土地购置面积同比增长16.3%,较前10月提升3.4个百分点。政府加大供地、融资渠道收紧及竞拍门槛提升,土地市场有所降温,主流房企积极把握低点补库存机会,万科、保利、新城等房企前11月拿地销售比达143%、171%和320%。

◎ 研究员 / 杨科伟、俞倩倩

    房企推盘意愿抬升,带动销售企稳。1-11月全国商品房销售面积同比增长7.9%,增速较1-10月下降0.3个百分点。其中11月单月销售同比上升5.3%,较10月增速上升11.3个百分点,继9月、10月同比负增长后转正。累计销售额增速更是较前10月回升0.1个百分点至12.6%。我们认为在住建部全国范围查处捂盘惜售、资金成本高企的背景下,加快推盘为当前房企面临的最佳选择。11月28城市新增供应环同比已分别上涨35%和1%,开发商推盘意愿已有所提升。预计年末及2018年初,房企推盘仍将延续积极,预计2017、2018年全国商品房销售面积增速分别为增长7.5%、下降7%。

永利402官方网站登录,8月14日上午,国家统计局公布了2018年前7月全国房地产行业的各项数据:一方面由于去年同期基数较低,另一方面也得益于中央定调“积极财政政策要更加积极,稳健的货币政策要松紧适度”,行业信心被逐步重建,商品房销售面积、销售金额累计同比增幅再次扩大,在规模扩张和“高周转”要求下,房企新开工和土地购置面积等指标持续向好,房地产开发投资额高位运行,预计整体楼市的市场热度还将维持较长的一段时间。

    资金面依旧偏紧,个贷同比降幅有所扩大。1-11月房企整体到位资金13.9万亿,同比增长7.7%,增速较1-10月提高0.3个百分点。其中受按揭利率上行和年末额度偏紧影响,个人按揭贷款增速同比下降1.6%,降幅较上月扩大0.6个百分点。根据测算2018年下半年将步入公司债到期高峰期,目前债市情况无论发行利率还是难度均超过以往,部分房企或难以实现以新债偿还旧债。而房地产企业传统资金来源主要为银行贷款和销售回款,若2018年上半年销售超预期回落,且银行信贷依旧偏紧,不排除个别小房企,面临资金链风险。

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    投资建议:站在目前时点,我们依旧看好龙头房企投资机会:1)地产板块低持仓低涨幅,考虑估值切换,主流房企2018年PE普遍在10倍以下;2)毛利率提升叠加预收充足,2017-2018年业绩超预期高增长概率大;3)拿地门槛提升叠加融资趋紧,为融资渠道畅通龙头房企提供低点补库存机会。个股推荐方面,强调业绩为王,建议关注:1)低估值受益集中度提升的龙头房企:万科、保利、金地;2)优质资源型成长个股天健、招商、城建;3)业绩高成长个股新城、华夏、阳光城、蓝光、华侨城等。

7月销售金额环比降35%但同比增22%

    风险提示:销售及业绩不及预期风险。

前7月销售金额、面积累计增速显著提升

2018年1-7月份,商品房销售面积89990万平方米,同比增长4.2%,增速比1-6月份提高0.9个百分点。其中,住宅销售面积增长4.2%。商品房销售额78300亿元,增长14.4%,增速提高1.2个百分点。其中,住宅销售额增长16.2%。

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CRIC点评

因6月年中商品房成交基数较大的缘故,2018年7月,商品房销售面积、销售金额环比均出现超35%以上的回落,不过仍显著好于去年同期,单月面积、金额同比分别上涨了9.9%和22%。从1-7月整体来看,累计同比增速仍保持上行通道,市场成交热度不减。东部地区前7月销售面积达36859万平方米,占比高达41%,是销售主力支撑,虽同比下降了3.8%,但降幅在收窄;中部和西部地区保持着持续的高增长态势,2018年1-7月销售面积的同比增幅均超10%,而东部地区销售面积与去年大体持平。

7月单月销售迎来了结构性调整,环比出现显著下滑,但瑕不掩瑜,从单月同比增速和累计同比增速来看,皆处于上涨态势,楼市依旧保持着较高的增长势头。一方面中央“定调”,7月23日,国务院总理李克强主持召开国务院常务会议,明确“积极财政政策要更加积极,稳健的货币政策要松紧适度。”一定程度上为楼市释放了“利好信号”,加之前期央行“定向降准”等政策强化市场预期,使得购房者信心重建;另一方面,在楼市调控层层加码的背景下,许多房企不得不放弃“以时间换空间”等待调控放松的策略,反之纷纷以“高周转”加快推盘速度,确保资金回笼,一定程度上也使得前期压抑的购房需求得到了进一步释放,不得不说,按此势头今年的商品房成交面积、金额仍有望再创新高。

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7月开发投资额同比上升13.16%

前7月同比累计增速持续高位运行

2018年1-7月份,全国房地产开发投资65886亿元,同比增长10.2%,增速比1-6月份提高0.5个百分点。其中,住宅投资46443亿元,增长14.2%,增速提高0.6个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.5%。

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CRIC点评

7月,全国房地产开发投资额为10355亿元,因上月基数较高环比下降了27%,同比上升13.16%,投资开发情况好于去年同期;从1-7月整体来看,开发投资额累计增速依旧高位运行,同比累计增速达10.2%,但较1-5月上升了0.5个百分点。之所以增速持续高位运行,一方面,资金层面依旧宽松,银行同业拆借利率保持着下滑趋势,在整体“资产荒”的背景下,持续流入房地产也在情理之中;另一方面,从新开工、土地购置面积等先行指标来看,房企整体的投资热情较高,“高周转”的战略在数据层面也得到了印证,在下半年冲刺全年业绩的压力下,整体的投资增速仍有望持续高位。

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7月新开工面积同比增速创近2年新高达29.44%

前7月土地购置增速攀升至11.3%

2018年1-7月份,房屋新开工面积114781万平方米,增长14.4%,增速提高2.6个百分点。其中,住宅新开工面积84685万平方米,增长18.0%。

2018年1-7月份,房地产开发企业土地购置面积13818万平方米,同比增长11.3%,增速比1-6月份提高4.1个百分点;土地成交价款6619亿元,增长21.9%,增速提高1.6个百分点。

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CRIC点评

7月,新开工面积达18964万平方米,环比下降19.74%,同比大增29.44%,房企新开工意愿比较强烈。究其原因,主要有以下几点:一是在调控成为“新常态”的背景下,多数房企选择了以“高周转”来应对政策的不确定性,加大新开工面积、加快推货节奏,以实现快速的资金回笼。二是过了6月,房企的业绩压迫感也逐渐强烈,据CRIC监测,TOP20房企中超半数业绩完成超过50%,其余基本都高于40%,房企上下半年的业绩比例基本是四六开,这也意味着下半年是房企供货的高峰期,加紧工期成为各房企共识,因而新开工面积有了显著增长,预计后期新开工总量仍有望保持稳步增长。

此外,2018年1-7月全国土地购置面积增速继续上升,涨至11.3%。较前6月上升了4.1个百分点,增速进入上升轨道并大幅增长,主要源于一方面不少地方政府实实在在加强了土地供给力度,以平衡市场供求关系稳定未来价格预期;另一方面还是因为行业竞争加剧所致,为了保证自身的销售规模,大多数企业尤其是行业龙头的拿地需求有增无减,值得关注的是,在这样的大背景下,土地流拍率还是出现了上涨,不得不说,房企目前已经脱离了盲目补库存的状态,拿地态度也变得更为审慎,预计后期全国土地购置面积增速将维持一段时间高位波动。

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商品房待售面积持续下降

商业库存基数较大风险不容忽视

2018年7月末,商品房待售面积54428万平方米,比6月末减少656万平方米。其中,住宅待售面积减少544万平方米,办公楼待售面积减少40万平方米,商业营业用房待售面积减少48万平方米。

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CRIC点评

2018年7月商品房的待售面积稳步下降,比6月末减少656万平方米。其中住宅待售面积下降最为显著,较6月末下降544万平方米,主要源于商品房销售仍保持着较好的增长态势;对比之下,办公、商业存在去化难等问题,待售面积减少量有限,分别为40万平方米和48万平方米,不得不说,商业营业用房待售面积仍高达14303万平方米,未来多渠道去库存的道路依旧漫长,销售的风险不容忽视。

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