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楼房买卖市场拐点已现,降温势态新禧前难扭转
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全国楼市继续呈现降温行情。

原标题:时隔55个月,35城二手房价齐跌!专家:降温态势春节前难逆转

从国家统计局今日发布的70城房价数据来看,10月,无论是新房还是二手房,价格上涨城市数量都继续减少,环比涨幅全面回落。

国家统计局近两日相继公布了商品房、商品住宅市场的重要数据。在房企以价换量的策略下,中国前10个月的商品房销售面积同比增长了0.1%,增速今年以来是首次由负转正。而70城房价数据显示,一线、二线、三线城市的新房、二手房销售价格环比涨幅均出现回落。国家统计局城市司首席统计师孔鹏称,10月份商品住宅销售价格涨幅稳中有落。

从最能反映市场真实情况的二手房市场来看,价格下调城市数量持续增加,已经连续5个月有超20城二手房价下跌,并且这次下跌城市数量达到了35个。

从数量上看,70个大中城市中,10月份新房销售价格环比下跌的城市达到了17个,比9月的12个有明显增加;二手房价格下跌的数量增加到35个,这是时隔55个月后再次出现半数城市二手房价格下跌的情况。

业内人士认为,市场降温的大背景下全国房价整体上行的压力已经偏弱,虽然全国市场成交量依然惯性冲高,但“以价换量”开始出现,尽管热点城市仍在,但难掩整体市场走弱的大趋势,一二三线城市逐渐进入调整期,如果没有明显政策调整,市场拐点已现。

房价环比涨幅整体回落

70城中半数二手房价下跌

三亚市内的一片住宅区域中新经纬薛宇飞摄

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“金九银十”是房地产市场的热销期,在今年市场整体降温的情况下,房企的促销活动早早就已经开始。8月,恒大在全国许多楼盘推出促销活动,引发市场围观。9、10月份,恒大合约销售额分别为831.1亿元、903亿元人民币,连续两个月刷新恒大单月合约销售额的历史记录。

数据显示,10月,70大中城市中,无论是新房还是二手房,一二三线城市价格环比涨幅全面回落。

从全国看,今年7-10月,全国商品房销售面积连续四个月高于去年同期。国家统计局11月14发布的数据显示,1-10月,全国商品房销售面积约13.33亿平方米,增速今年以来首次由负转正,同比增长0.1%,1-9月份为下降0.1%;商品房销售额12.44万亿元,增长7.3%,增速加快0.2个百分点。

初步测算,4个一线城市新房价格环比上涨0.1%,涨幅回落0.3个百分点;二手房价格环比上涨0.1%,涨幅回落0.2个百分点。31个二线城市新房和二手房价格环比分别上涨0.5%和0.1%,涨幅均回落0.1个百分点。35个三线城市新房和二手房价格环比分别上涨0.6%和0.5%,涨幅均回落0.2个百分点。

58安居客房产研究院分院院长张波对中新经纬客户端称,商品房销售面积增速由负转正,显示出10月“以价换量”效果得到明显体现,房企通过打折促销、精装变毛坯等方式,拉动了销量提升。

同时,无论是新房还是二手房,价格上涨的城市数量持续减少。其中,新房价格上涨城市数量为50个,比9月减少3个,上涨城市数量已连续5个月减少;二手房价上涨城市数量为31个,比9月减少9个。

张波称,“以价换量”的策略也平抑了价格上涨预期。恒大销售额上涨的背后,也是销售单价的走低,数据显示,8~10月份,恒大合约销售均价分别为10644元/平方米、10054元/平方米、9336元/平方米。

“从房价调整城市数量看,新房价格上涨城市有50个,是最近2年的市场最低点;二手房价格上涨城市仅31个,是最近4年多的最低点。” 中原地产首席分析师张大伟说。

国家统计局15发布的10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示,一二三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅均有所回落。初步测算,4个一线城市新房价格环比上涨0.1%,涨幅比上月回落0.3个百分点;二手房销售价格环比上涨0.1%,涨幅比上月回落0.2个百分点。31个二线城市新房和二手房价格环比分别上涨0.5%和0.1%,涨幅比上月均回落0.1个百分点。35个三线城市新房和二手房价格环比分别上涨0.6%和0.5%,涨幅比上月均回落0.2个百分点。

值得注意的是,从最能反映市场真实情况的二手房市场来看,已经连续5个月超20个城市房价下跌。

同比上,一线城市新房和二手房价格同比涨幅比上月分别扩大0.1和0.4个百分点。二线城市新房和二手房价格涨幅比上月分别回落0.6和0.3个百分点。三线城市新房和二手房价格涨幅比上月分别回落0.7和0.4个百分点。

“2015年3月份出现过48个城市二手房价格下跌,之后的4月又34个城市下跌,这次下跌城市达到35个,是时隔55个月再次出现70城中半数二手房价格下跌。”张大伟说。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,整体上看,10月份70城新房价格环比上涨0.5%,同比上涨8.0%,环比指标相比9月份没有太大变动,但与历史数据对比,环比增幅有所收窄,总体上新房价格上涨空间不大,呈现小幅降温态势。70城二手房价格环比上涨0.1%,同比上涨4.2%,同环比均呈现涨幅收窄态势,这说明新房的降价促销,也倒逼部分二手房的价格走低。

对于大部分城市价格下跌的主要原因,张大伟认为,是因为持续出台的政策叠加各种资金的收紧。

35城二手房价格下跌

诸葛找房数据分析师国仕英则认为,“金九银十”期间,房企为了回笼资金加快销售回款,纷纷降价或者打折促销,更多的城市新房价格加入到下跌行列。二手房方面,受新房降价效应影响,部分置换需求较为迫切,为将手中小户型房屋出售置换大户型房屋,降价出售现象及降价幅度均有所增加。受市场调控政策加码影响及新房降价促销等双重因素影响,二手房价下跌城市数量创历史新高。

10月,价格下跌的城市数量继续增多。70个大中城市中,新房价格上涨的城市数量有50个,相比9月份的53个有所减少。降价的城市数量上升到17个,比9月份的12个有明显增加。中原地产数据研究中心称,新房价格上涨城市只有50个,这是近2年的市场最低点。

热点城市难掩整体市场走弱大势

严跃进称,各城市的降价促销,有助于形成更好的价格走势,对于这个阶段入市的购房者来说,也意味着购房的成本和压力在降低。

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相较而言,二手房价格下跌的城市数量较多。10月,31个城市二手房价格环比上涨,4个城市持平,35个城市环比下跌,下跌的城市数量较9月增加了7个,这已经是连续第5个月二手房价格下跌的城市数量超过20个。

尽管全国房价整体处于降温趋势,但是个别城市房价仍涨幅较快。

“二手房上涨城市仅有31个,是最近4年多的最低点。下跌的城市数量达到了35个,是时隔55个月、再次出现半数二手房价格下跌的情况。”中原地产首席分析师张大伟称,二手房价格更能代表市场的真实情况,虽然市场成交量依然惯性冲高,但以价换量的情况开始出现。

证券时报记者整理了房价同环比涨幅前5的城市名单,见下图:

在价格涨幅放缓、下跌城市增多的同时,也有一些城市依旧较热。西宁10月份新房环比上涨2.8%,位列70城首位,其9月环比涨幅位列第五。严跃进对中新经纬客户端分析称,西部省会城市的购房政策最为宽松,目前正进入补涨阶段。大理是新房价格同比涨幅最大的城市,严跃进称,第四季度是大理的旅游旺季,在昆明购房政策收紧后,部分需求会外溢到大理,这也要求当地继续出台调控政策。

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二手房方面,哈尔滨环比上涨1.8%,呼和浩特同比上涨16.4%,分别位列二手房价格环比、同比涨幅第一。对于呼和浩特的房价,严跃进称,呼和浩特的同比涨幅已经连续12个月排在70城第一,需要当地政府加强相关管控。

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专家:降温态势春节前难逆转

值得注意的是,从环比来看,西宁新房价格涨幅第一,哈尔滨二手房价格涨幅第一;从同比来看,大理新房价格同比涨幅已经连续3个月领涨全国,呼和浩特二手房价格连续12个月涨幅全国第一。

张大伟称,从全国商品房销售数据可以看出,市场的整体成交量仍在上行,今年有望刷新2018年创造的15万亿销售额的记录。但从房价看,一二三线城市逐渐进入了调整期,如果没有明显的政策放松,市场拐点将会出现。

对于上述新房价格的大幅上涨,严跃进认为,西宁环比涨幅最大,说明西部省会城市的购房政策是最为宽松的,目前正进入到补涨的阶段。另外,此前包括南宁等城市房价上涨过快,政策开始收紧,所以对比来看,西宁等城市的涨幅会更偏大。而大理同比涨幅最大的因素包括:四季度本身是大理的旅游旺季、昆明购房政策收紧后部分需求外溢到大理等。

2019年,房地产调控政策密集出台,中原地产数据研究中心数据显示,前10个月各地累计出台的调控政策达482次,平均每个工作日出台2次以上,刷新历史记录。

从二手房价格领涨的城市看,严跃进认为,哈尔滨环比涨幅最大,或说明部分地铁沿线以及学区较好的二手房在炒作,尤其是在一手房供应相对少的情况下,相关购房需求会进入到二手房,进而使得其二手房的价格更高。至于呼和浩特同比涨幅连续12个月全国排第一,实际上也要求后续呼和浩特在中介市场管控、二手房的信息公开等方面继续强化相关工作。

诸葛找房数据分析师国仕英认为,临近年底,房企为加速销售回款,会继续降价促销,预计各城市的价格将保持稳定或微跌态势。受到新房价格影响,二手房也将有相同的表现。张波也称,在调控长期从严的背景下,购房者预期已经明显呈现“看平”状态,很多城市和区域如果不“以价换量”,很难拉动销量提升,预计全国楼市降温的态势在2020年春节前很难出现逆转。

不过,58安居客房产研究院分院院长张波认为,市场降温的大背景下全国房价整体上行的压力已经偏弱,众多房企采取“以价换量”方式拉动销售,在拉动全国销售面积10月同比微增的同时,对于房价也同步产生下拉作用。虽然热点城市仍在,但难掩整体市场走弱的大趋势。

不过,今年以来,多地都出台了人才引进政策,人才政策与购房挂钩,被市场认为是房地产调控松绑的表现。三亚在今年10月中旬出台了人才购房政策,58安居客线上数据显示,10月份三亚找房热度环比上涨15.7%,成为用户找房热度最高的城市,与此同时,海口主动微聊用户数和来电咨询量也增长明显,环比分别上涨19.5%和23.3%。当月,三亚10月新房环比上涨0.3%,同比上涨4.8%。

张波指出,房价稳中有降之下,市场热度同步下行,在调控长期从严的背景下,购房者预期已经明显呈现“看平”,很多城市和区域如果不“以价换量”很难拉动销量提升,高成本和降售价的双重压力下,销售增长也会出现明显压力;从全国来看,10月主动微聊用户数环比下行1.9%,来电量环比下跌4.3%,10月份经纪人信心指数环比持续下降,降幅达1.7%,认为政府会继续出台政策限制房价的经纪人比例与上月相比有些微上升。他预计,全国楼市降温的态势在2020年春节前很难出现逆转。

张大伟称,楼市调控依旧严格,房价上涨过快的城市仍会不断打“补丁”,但如果房价下调,相对宽松的政策也可能出台。

张大伟也认为,虽然全国市场成交量依然惯性冲高,但“以价换量”开始出现,市场调整趋势明显,一二三线城市逐渐进入调整期,如果没有明显政策调整,市场拐点已现。

关键词阅读:楼市 房价 二手房

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