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长租接待所,产生赴美上市潮
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截至昨日收盘,“国内长租公寓第一股”青客公寓收于19美元,市值突破9亿元;而蛋壳公寓也已于10月28日正式向SEC递交招股书。一前一后,国内长租公寓两家头部企业竞争走向了二级市场。

爆雷潮未消,长租公寓却迎来了集体上市潮。

[长租公寓,爆发赴美上市潮长租公寓,爆发赴美上市潮 发布时间: 2019-10-09 16:42:00 来源: 投资界 作者: 网络整理 栏目: 国内新闻 点击:

长租公寓规模的急速扩张,离不开资本的支持。在业内专家看来,长租公寓运营商争相上市是遇到资本寒冬的生动写照:经过几年风风火火的跑马圈地之后,长租公寓进入了深度整合期。但融资市场开始趋冷,资本需求的迫切使头部企业的资本化提上日程,今年或许成为长租公寓的上市年。

美东时间10月7日,长租公寓品牌青客公寓正式向美国证券交易委员会提交首次公开募股文件,计划在纳斯达克上市,预计融资一亿多美元。如果计划顺利,青客公寓将成为长租公寓海外上市第一股。

多年来,业内多认同“房源即一切”,所以头部疯狂烧钱,跑马圈地抢占市场。较量之下,行业马太效应愈发明显。

青客、蛋壳之争

显然,长租公寓正掀起一场IPO竞赛。不久前,蛋壳公寓被爆计划最快于今年赴美上市,募资金额为6-7亿美元;另一家头部企业自如也传出2020年赴美上市的消息,可能会筹集5-10亿美元。

作者 |谢文倩

在“国内长租公寓第一股”的争夺战中,青客公寓终于比蛋壳抢先一步,将这项桂冠收入囊中。

短短两个月内,3家长租公寓头部企业传出IPO消息,看起来未免太过巧合。同一时间,为什么长租公寓都着急上市?

报道 |投资界PEdaily

11月5日,青客公寓在纳斯达克敲响钟声,顺利成为国内首家实现上市的长租公寓运营商,股票代码“QK”。据悉,此次青客公寓以每股17美元的价格发行270万股美国存托股票,上市募资总额约为4590万美元。

长租公寓狂飙史:

爆雷潮未消,长租公寓却迎来了集体上市潮。

上市3个交易日以来,青客公寓的表现尚可,累计上涨约12%,市值达到9.02亿元。不过,目前来看,青客公寓虽然胜出,但也付出了“代价”。就在上市前夕的11月2日,青客突然更新招股文件,将此次IPO的发行规模从此前的520万股ADS下调近一半至270万股ADS,其最高募资金额从此前的近1亿美元减少至约5000万美元。对于青客大幅下调发行规模,业界猜测与蛋壳的“添乱”有关。

6年拿下9万间房源,“二房东”赴美IPO

美东时间10月7日,长租公寓品牌青客公寓正式向美国证券交易委员会提交首次公开募股文件,计划在纳斯达克上市,预计融资一亿多美元。如果计划顺利,青客公寓将成为长租公寓海外上市第一股。

10月28日,蛋壳公寓向美国证券交易委员会递交招股书,拟进行IPO,预计将以“DNK”为交易代码登陆纽交所。有分析认为,蛋壳在规模、增长等方面优于青客,两家的融资时间点太近了,这或许会影响青客募资认购规模。根据蛋壳的招股书,截至2019年9月30日,蛋壳已进入北京、深圳、上海、杭州、天津、武汉、南京、广州、成都、苏州、无锡、西安、重庆13地市场,共运营房源超过40万间,2015年底至2018年底3年年复合增长率达360%。

青客公寓的崛起,堪称是近几年中国长租公寓的缩影。

显然,长租公寓正掀起一场IPO竞赛。不久前,蛋壳公寓被爆计划最快于今年赴美上市,募资金额为6-7亿美元;另一家头部企业自如也传出2020年赴美上市的消息,可能会筹集5-10亿美元。

青客的招股书显示,截至2019年6月30日,其运营覆盖上海、苏州、杭州、南京、武汉、北京6座城市的共计96854间房源,同比增加超过30%;其中已出租93331间,可供出租3523间。区域布局上,上海为主要市场,拥有超60000间房源,其次为杭州和苏州。

作为一个流动人口大国,中国的租房需求相当大。当不规范的租房市场撞上消费升级的大环境,长租公寓市场便应运而生。自 2006年开始,青客公寓创始人金光杰就一直搜集相关数据进行调研。

短短两个月内,3家长租公寓头部企业传出IPO消息,看起来未免太过巧合。同一时间,为什么长租公寓都着急上市?

在迈点研究院、易居克而瑞、睿和智库等各第三方评比榜单中,蛋壳公寓和自如几乎一直维持在行业前二位,从企业规模和品牌影响力等方面均优于其他竞品。事实上,有传闻称,同样作为头部企业的自如也有上市计划,筹集5亿~10亿美元。不过,就在青客、蛋壳争相上市之际,自如CEO熊林接受媒体采访时表示,长租行业已经由创业期进入精耕期,自如将更聚焦于创造用户和社会价值,暂不急于启动IPO。

在做律师小赚一笔之后,金光杰开始实施投资互联网+公寓领域的想法。原本,他只想投点钱当做副业。但后来,投资人们的一番话却将他彻底拉进了这个行业。据说,当时某家VC曾对他信誓旦旦地打包票:“你来干,我们就投”。

长租公寓狂飙史:

遭遇资本寒冬

2012年,青客公寓成立。“青客”是“青年客人”的缩写,公司将拿到的房源进行标准化改造,再租给20-35岁的城市青年租客。租出去之前,青客会提前进行规范化装修,租房价格却不高,基本都在1000-2000元/间之间,受到不少年轻白领的欢迎。

6年拿下9万间房源,“二房东”赴美IPO

“随着监管层对长租公寓行业监管趋严,特别是对租金贷持续收紧,导致一部分长租公寓企业在自身无法满足资金‘回血’的状态下,对于外部资金的需求十分迫切。国内长租公寓争相上市是遇到资本寒冬的生动写照,通过上市他们可以拓展融资渠道、巩固其头部企业的地位。”着名经济学家宋清辉说。

在创业初期,金光杰并不敢急于扩张市场,因为他发现,一般公寓做到两三百间时很容易陷入增长瓶颈,他曾表示:“和自如等具有较好背景的公司相比,青客最注重的目标是活下来。”

青客公寓的崛起,堪称是近几年中国长租公寓的缩影。

几年前,长租公寓行业处于风口,各家运营商风风火火地跑马圈地,成为资本追逐的热点。经过一轮洗牌之后,融资市场开始趋冷,资本需求的迫切和一级市场估值降温,使整个行业面临资本渴求的胁迫。不过,作为行业第一梯队的多家头部企业,其扩张规模的背后离不开各路资本的“输血”,其中不乏星光熠熠的投资团队。

从2013年起,长租公寓开始火热。彼时,国内的住宅价格经过多轮猛烈的上涨周期之后,首次置业的门槛已经大幅提高。房价的上涨已经确定性地将一部分人挡在了买房的门槛之外。买不起房,那就只能选择租房,因此长租公寓品牌如雨后春笋般出现。

作为一个流动人口大国,中国的租房需求相当大。当不规范的租房市场撞上消费升级的大环境,长租公寓市场便应运而生。自 2006年开始,青客公寓创始人金光杰就一直搜集相关数据进行调研。

蛋壳公寓的招股书显示,其近期完成了1.9亿美元D轮融资,由华人文化产业投资基金和春华资本投资。今年3月,蛋壳公寓宣布完成5亿美元C轮融资,由老虎环球基金、蚂蚁金服联合领投,春华资本跟投,CMC资本、高榕资本、愉悦资本等老股东继续跟投。根据招股书,老虎环球基金持股20.0%为第一大机构股东,蚂蚁金服持股7.8%,蛋壳公寓创始人高靖直接持有14.2%的股权,蛋壳公寓的天使投资人兼执行董事长沈博阳持有6.3%的股份。

随着竞争对手发力,青客公寓不得不走上狂奔之路。招股书显示,2012年,公寓数量在900多间,到2018年底,青客公寓房源数量已经飙升至9.12万间,复合年增长率达114%,共覆盖6座城市。

在做律师小赚一笔之后,金光杰开始实施投资互联网+公寓领域的想法。原本,他只想投点钱当做副业。但后来,投资人们的一番话却将他彻底拉进了这个行业。据说,当时某家VC曾对他信誓旦旦地打包票:“你来干,我们就投”。

今年6月,自如网获投5亿美元B轮融资,该轮融资由泛大西洋资本领投,腾讯、红杉资本、天图资本等跟投。早在2018年1月,自如就宣布完成40亿元人民币A轮融资,估值200亿人民币。由华平投资、红杉资本中国基金、腾讯3家机构领投,华兴新经济基金、融创中国、泛大西洋投资、源码资本、海峡、新希望等机构跟投。这是当时中国长租公寓行业规模最大的一笔融资。

如今,青客公寓已经在长租公寓领域占据大片市场规模。招股书显示,就总租赁房间价值和数量计算,目前青客公寓为国内长租公寓运营商的第三位。

2012年,青客公寓成立。“青客”是“青年客人”的缩写,公司将拿到的房源进行标准化改造,再租给20-35岁的城市青年租客。租出去之前,青客会提前进行规范化装修,租房价格却不高,基本都在1000-2000元/间之间,受到不少年轻白领的欢迎。

青客公寓也不缺知名投资机构的青睐。公开资料显示,2012年青客公寓在成立当年获得纽信创投的天使投资;两年后,达晨投了A轮1000万美元;2015年,赛富和纽信联合投资B轮1.8亿人民币;2018年,摩根士丹利管理的私募基金及凯欣资本联合领投C轮数千万美元。

一年烧钱近5亿元

在创业初期,金光杰并不敢急于扩张市场,因为他发现,一般公寓做到两三百间时很容易陷入增长瓶颈,他曾表示:“和自如等具有较好背景的公司相比,青客最注重的目标是活下来。”

9月9日,华住集团旗下公司——城家公寓正式宣布完成总额近3亿美元的A轮融资,本轮融资由博裕资本领投,云锋基金、华住集团、雅诗阁、建银国际等机构跟投,华兴资本担任本轮融资的独家财务顾问。据悉,本次融资创下了集中式长租公寓单次融资金额的纪录。公司表示,其本轮融资的资金将进一步用于核心城市物业开发、品牌投入以及渠道与技术平台开发。目前城家已经形成轻重结合的模式,除了租赁、托管大量物业外,还将通过收购持有一些物业,快速地扩大资产规模。

VC/PE输血,长租公寓赚不赚钱?

从2013年起,长租公寓开始火热。彼时,国内的住宅价格经过多轮猛烈的上涨周期之后,首次置业的门槛已经大幅提高。房价的上涨已经确定性地将一部分人挡在了买房的门槛之外。买不起房,那就只能选择租房,因此长租公寓品牌如雨后春笋般出现。

行业规范势在必行

狂奔背后,离不开投资机构的“输血”。

随着竞争对手发力,青客公寓不得不走上狂奔之路。招股书显示,2012年,公寓数量在900多间,到2018年底,青客公寓房源数量已经飙升至9.12万间,复合年增长率达114%,共覆盖6座城市。

随着融资市场趋冷,资本向头部企业汇集,中小公寓品牌融资愈加困难,国内长租公寓行业也正在经历洗牌。

公开资料显示,2012年,青客公寓成立当年获得纽信创投的天使投资;两年后,达晨投了A轮1000万美元;2015年,赛富和纽信联合投资B轮1.8亿人民币;2018年,摩根士丹利管理的私募基金及凯欣资本联合领投C轮数千万美元。至此,青客公寓股权融资累计超过1亿美元。

如今,青客公寓已经在长租公寓领域占据大片市场规模。招股书显示,就总租赁房间价值和数量计算,目前青客公寓为国内长租公寓运营商的第三位。

2018年以来,长租公寓行业“爆雷”不断,寓见公寓、好租好住、爱公寓、优租客、鼎家公寓、杭州德寓等接连曝出资金链问题。据不完全统计,全国出现严重经营问题的公寓超过30家。“近年来,长租公寓企业在国内融资难度不断加大,活下去都很困难,上市无疑是最好的选择。而那些融资无望的企业,出现资金链断裂等问题而破产,已经是常见现象。” 宋清辉说。

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一年烧钱近5亿元

不过,这个行业仍然有巨大的市场潜力。根据艾媒资讯发布的《2019中国长租公寓市场现状调查与消费者行为监测报告》,预计到2025年,我国房屋租赁市场规模将达到2.9万亿元。而链家的《租赁崛起》报告显示,未来中国将有3亿租赁人口,租房市场规模达5万亿元。对此,业内的共识是,随着行业重新洗牌,包括资金在内的一系列资源会向头部企业高度集中,长租公寓运营商要想走得更远,必须要解决盈利模式问题。而直到现在,盈利难的问题依然是长租公寓运营商最为头疼的问题之一,即使是已上市的青客和即将上市的蛋壳也不能例外。

根据招股书,IPO前,青客公寓创始人兼CEO金光杰持有30.3%的股份及97.1%的投票权,投资机构中,凯欣资本持有股份最多,总共持有28.1%股份,纽信、赛富和摩根士丹利管理的私募基金所持股份分别为有9.3%、8.9%和8.9%。

VC/PE输血,长租公寓赚不赚钱?

青客公寓招股书显示,截至2019年6月30日,其营业收入为8.979亿元,且处于亏损状态,净亏损额为3.73亿元。回顾过往两年,青客公寓也处于亏损状态,2017年及2018年净亏损分别为2.45亿元、4.99亿元。蛋壳的招股书显示,2019年前9个月净亏损为25.16亿元人民币,经调整后的EBITDA为-14.61亿元人民币,尚未盈利的原因是其持续高速增长。

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狂奔背后,离不开投资机构的“输血”。

对此,宋清辉表示,盈利难是长租公寓市场存在的普遍困境,要想破局这一难题并非易事,可以考虑通过加盟、资产证券化等形式破解。“目前,长租公寓企业大多不赚钱,处于半死不活的状态。对于长租公寓未来发展,可能需要政府进一步扶持,并正确引导相关企业的市场行为。”

一直以来,长租公寓都被部分VC机构诟病盈利模式尚未成熟。根据目前的情况,长租公寓大多运营过重、盈利模式单一,运营方高度依赖地产资源,要想占领市场,就得不断砸进资金盘下大量房源成为“二房东”,再出租给租客。

公开资料显示,2012年,青客公寓成立当年获得纽信创投的天使投资;两年后,达晨投了A轮1000万美元;2015年,赛富和纽信联合投资B轮1.8亿人民币;2018年,摩根士丹利管理的私募基金及凯欣资本联合领投C轮数千万美元。至此,青客公寓股权融资累计超过1亿美元。

关键词阅读:租公寓 赛富 蛋壳 企业竞争 资本化

招股书显示,青客公寓从2017年的5.22亿元增长到2018年的8.89亿元,同比增长70.3%;截至2019年6月30日的前9个月,营收为8.98亿。但是,在2017年、2018年,青客的净亏损分别达2.45亿元和4.98亿元。

根据招股书,IPO前,青客公寓创始人兼CEO金光杰持有30.3%的股份及97.1%的投票权,投资机构中,凯欣资本持有股份最多,总共持有28.1%股份,纽信、赛富和摩根士丹利管理的私募基金所持股份分别为有9.3%、8.9%和8.9%。

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一直以来,长租公寓都被部分VC机构诟病盈利模式尚未成熟。根据目前的情况,长租公寓大多运营过重、盈利模式单一,运营方高度依赖地产资源,要想占领市场,就得不断砸进资金盘下大量房源成为“二房东”,再出租给租客。

钱花在哪儿了?产生收入前,青客公寓要先向房东预付几个月的费用,并翻新整修,此外,公寓日常还存在运营费用、维护费用和营销费用等。花钱的地方方方面面,收入来源却几乎都依靠租金。据IPO文件披露,青客公寓目前的平均税前月租金只有1149元,平均入住时间8.5个月,如何覆盖成本成了“老大难”问题。

招股书显示,青客公寓从2017年的5.22亿元增长到2018年的8.89亿元,同比增长70.3%;截至2019年6月30日的前9个月,营收为8.98亿。但是,在2017年、2018年,青客的净亏损分别达2.45亿元和4.98亿元。

盈利难,但长租公寓却不得不继续扩张。金光杰曾透露:“3万间-5万间的规模,是公寓企业的生存底线。长租公寓的商业模式是与租赁房源房东签订长期合约,经装修改造后重新开放给租客,通过租金差异获取利润。前期需要投入房租、装修等成本,假如房源总数小于1万间,公寓管理难以做到精细化,资金链断裂风险较高。”

钱花在哪儿了?产生收入前,青客公寓要先向房东预付几个月的费用,并翻新整修,此外,公寓日常还存在运营费用、维护费用和营销费用等。花钱的地方方方面面,收入来源却几乎都依靠租金。据IPO文件披露,青客公寓目前的平均税前月租金只有1149元,平均入住时间8.5个月,如何覆盖成本成了“老大难”问题。

这种情况下,青客只能努力寻求更多租户,减少空置率,同时拿钱扩张。招股书显示,青客公寓与11家金融机构达成了合作,意图为租户提供分期贷款的同时,也能用分期贷款所得收入采购新公寓或进行装修。

盈利难,但长租公寓却不得不继续扩张。金光杰曾透露:“3万间-5万间的规模,是公寓企业的生存底线。长租公寓的商业模式是与租赁房源房东签订长期合约,经装修改造后重新开放给租客,通过租金差异获取利润。前期需要投入房租、装修等成本,假如房源总数小于1万间,公寓管理难以做到精细化,资金链断裂风险较高。”

值得注意的是,青客是行业唯一一家以26个月的长租期实行租金贷的企业,前2个月是租客支付的押金,后24个月由租客还款。当然,这种做法遭到不少的吐槽。

这种情况下,青客只能努力寻求更多租户,减少空置率,同时拿钱扩张。招股书显示,青客公寓与11家金融机构达成了合作,意图为租户提供分期贷款的同时,也能用分期贷款所得收入采购新公寓或进行装修。

长租公寓里的瑞幸

值得注意的是,青客是行业唯一一家以26个月的长租期实行租金贷的企业,前2个月是租客支付的押金,后24个月由租客还款。当然,这种做法遭到不少的吐槽。

上市,对手留给你的时间不多了

长租公寓里的瑞幸?

即便背负巨亏,但长租公寓还是纷纷踏上IPO之路。

上市,对手留给你的时间不多了

前有蛋壳、自如,如今又有青客,长租公寓为什么集体在这个时间点谋求上市?

即便背负巨亏,但长租公寓还是纷纷踏上IPO之路。

这两年,长租公寓频陷“暴雷”危局,资金链断裂宛如头顶高悬的达摩克利斯之剑,今年以来,这种情况仍在继续。2月,寓见公寓资金链断裂后被麦家公寓收购;3月,因“租金贷”资金链断裂的苏州乐栈公寓被蜜蜂村落网络科技公司收购;7月,南京玉恒公寓资金链断裂;8月,乐伽公寓轰然崩盘;而最近的一起就发生在半个月前,杭州德寓科技传出资金链断裂消息……“暴雷”背后,受害者众多,房东和租客欲哭无泪。

前有蛋壳、自如,如今又有青客,长租公寓为什么集体在这个时间点谋求上市?

随着大量长租公寓倒下,VC/PE机构对于这个领域的态度愈加谨慎,再加上募资不景气,长租公寓品牌从一级市场拿钱会越来越难,那就只剩下一条路——IPO,一方面转向二级市场直接融资,同时也能让之前的投资方退出。

这两年,长租公寓频陷“暴雷”危局,资金链断裂宛如头顶高悬的达摩克利斯之剑,今年以来,这种情况仍在继续。2月,寓见公寓资金链断裂后被麦家公寓收购;3月,因“租金贷”资金链断裂的苏州乐栈公寓被蜜蜂村落网络科技公司收购;7月,南京玉恒公寓资金链断裂;8月,乐伽公寓轰然崩盘;而最近的一起就发生在半个月前,杭州德寓科技传出资金链断裂消息……“暴雷”背后,受害者众多,房东和租客欲哭无泪。

对于长租公寓而言,现金流就是生命线。今年以来,蛋壳、自如相继完成新一轮融资。企查查数据显示,今年3月,蛋壳公寓获得由Tiger老虎基金、蚂蚁金服领投,高榕资本、愉悦资本跟投的5亿美元C轮融资,投后估值超20亿美元;自如则于今年6月拿到General Atlantic泛大西洋投资领投,红杉中国、腾讯、天图资本跟投的5亿美元B轮融资,投后估值50亿美元。

随着大量长租公寓倒下,VC/PE机构对于这个领域的态度愈加谨慎,再加上募资不景气,长租公寓品牌从一级市场拿钱会越来越难,那就只剩下一条路——IPO,一方面转向二级市场直接融资,同时也能让之前的投资方退出。

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对于长租公寓而言,现金流就是生命线。今年以来,蛋壳、自如相继完成新一轮融资。企查查数据显示,今年3月,蛋壳公寓获得由Tiger老虎基金、蚂蚁金服领投,高榕资本、愉悦资本跟投的5亿美元C轮融资,投后估值超20亿美元;自如则于今年6月拿到General Atlantic泛大西洋投资领投,红杉中国、腾讯、天图资本跟投的5亿美元B轮融资,投后估值50亿美元。

这已成一个微利行业。克而瑞研究数据显示,长租公寓行业平均利润水平仅在2%~4%,现金流回正周期至少需6年以上。头部企业可能都吃不上肉,小企业或许连汤都没得喝。

这已成一个微利行业。克而瑞研究数据显示,长租公寓行业平均利润水平仅在2%~4%,现金流回正周期至少需6年以上。头部企业可能都吃不上肉,小企业或许连汤都没得喝。

多年来,业内多认同“房源即一切”,所以头部疯狂烧钱,跑马圈地抢占市场。较量之下,行业马太效应愈发明显。

多年来,业内多认同“房源即一切”,所以头部疯狂烧钱,跑马圈地抢占市场。较量之下,行业马太效应愈发明显。

SOHO中国董事长、联合创始人潘石屹一直反对长租公寓,他曾直言烧钱创业是一条不归路,“不到1%的租金回报,租房的价格再翻一番还是亏本的。”

SOHO中国董事长、联合创始人潘石屹一直反对长租公寓,他曾直言烧钱创业是一条不归路,“不到1%的租金回报,租房的价格再翻一番还是亏本的。”

关键词阅读:长租公寓

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