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已然失色,金九银十
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房企积极推盘去化

早前曾写过一篇降息雨露能否均摊到房地产行业的稿件,大意是指,近日央行降息资金不会流向楼市。房企依然处于严厉的调控之中。有网友评论说,楼市早就“涝”了。这可谓是一句神点评。楼市已经“涝”了很多年,2019年是不是依然再“涝”,调控只是嘴上说说,并未付诸实际?房企到底“涝”没“涝”先从销售数据说话。“金九银十”成色足,百强房企业绩再上新台阶历史证明,“金九银十”从来不是一句虚话。10月份刚刚过去,房地产行业就“涝”了。克而瑞数据显示,2019年10月,百强房企销售金额同比增长13.7%,环比微降1.1%。“银十”确实不如“金九”。不过前10月TOP100房企累计权益销售规模实现5%的同比增长,增速较上半年4%左右的水平略有提升。“金九银十”是房企传统的促销旺季。这是因为过完10月就临近年底,到了房企做财报的时间。为了期待能完成销售业绩,交出漂亮报表,9、10月也就成了房企冲刺业绩的最后机会。不同于往年,2019年下半年房地产行业冷风劲吹。针对房企融资的政策调控从5月份一直持续到现在,从单一的房托融资到银行借款等多道闸门都相继关闭。调控之下,市场多是唱衰房地产的声音。为何房企仍能韧性十足、“旱涝报收”?华泰证券研报认为,销售韧性源于一方面龙头房企依然通过加快营销等手段实现销售回款,另一方面去年四季度销售金额整体位于低基数区间。此外,政策对于房地产的调控这两年一直存在,大都基于从需求端限购、限售来讲。两年多来房企已经找到调控下的生存之道,所以才有行业万亿销售额继续高走。针对房企融资的调控是今年新上的政策,对房企的遏制主要在拿地方面。这基本对房企自身资金周转、和售楼没有太大关系。基于上述种种原因,房企依然能取得“金九银十”大捷,确保“旱涝保收”。拿地开始理性,去化难度又成房企难题?然而优异的卖楼成绩当前,头部房企表现却相当的谨慎和低调。11月5日,融创中国董事长孙宏斌在民生银行不动产金融年会上认为,开发商一定不能把这次调控当成短期的,一定是长期的。很多人认为现在的压力那么大,放松不太可能。今年对房地产的政策调控,已经是一个国家政治高度和长期战略选择。压力之下,很多房企出于资金考量纷纷暂停、减少拿地。富力地产早前传出高层签署的原则上暂停拿地文件。公司三季报并未透露拿地情况。从中期报看,上半年富力收购活动较为温和,仅购入建筑面积约650万平方米土地。不过公司认为,公司土储已经足够未来4-5年的发展。截至2019年上半年,公司用土地储备权益可售建筑面积6100万平方米。另一家新城控股也在8月、10月停止拿地。公司9月也仅象征性的取得一幅土地,坐标是江西萍乡。这两家只是行业典型代表。据克而瑞数据显示,近4成百强房企10月未拿地,百强拿地销售比持续下滑,龙头企业投资持续“刹车”。与往昔迅猛拿地相比,2019年下半年土地市场确实降温不少。房企的压力不单单是来自调控造成的资金压力,还有一部分自身去化难因素。易居研究报告显示,2019年三季度,受监测的20家房企存货去化周期为13.6个月,环比增长4.6%,同比增长8.7%,延续去化周期上行趋势。截至2019年三季度末,20家规模房企存货规模达29309.9亿元,环比增长8.4%,同比增长16.2%,同比增速较二季度回落,仍处于历史较低水平。进入四季度,受监测的规模型上市房企仍存在一定的项目去化压力。融资趋紧,为快速回笼资金,开发商势必加大推盘。大量新盘入市,而限购依然存在,一定程度上让房企的美好愿望落空。克而瑞数据显示,10月单月,在行业总体销量大增下,TOP50房企中依旧有近6成单月业绩呈现下降趋势,且其中多数较9月业绩环比降幅高达20%-30%之间。从房企目标完成情况看,TOP50房企仍有近3成房企目标完成率在70%-80%,少数房企目标完成率不及70%。在房企整体项目去化率下降背景下,调控没有放松迹象,给四季度房企完成业绩目标造成压力。未来两个月房企仍需积极推盘去化、冲刺全年目标。“人才+楼市”政策,是政府兜底?一边是销售额继续走高,一边是去化仍有压力,这背后折射的是房企分化加剧。主流房企依然在高唱凯歌,大部分孱弱的竞争对手在寒冬更显萧瑟。在行业分化演合之中,不利传言越来越多,大环境每况愈下。克而瑞数据显示,重点城市新房成交量同、环比分别下跌6%、10%,降幅较上月有所扩大。其中,热点二线城市杭州、宁波、徐州等市成交显著缩量。克而瑞方面认为,九月成交的低迷进一步加剧了市场观望情绪。为保“银十”,不仅开发商在使劲赚吆喝,很多地方政府也多有帮托之意。例如,10月份,天津就公开征求意见,允许承接北京外迁项目人才在本地购房。另据中达证券研报显示,海南基本取消省内落户限制(除三沙市),试行新一轮户籍制度改革。南京、南通等地也出台一些人才与楼市挂钩的政策。中达证券认为,人才落户政策将对当地住房市场形成一定支撑。华泰证券认为,人才政策意味着,政策转向市场托底,预计四季度需求调控政策接近底部。其实对于很多普通人来说,大家关心的还是房价。下行周期,房价会降吗?这个答案显然人否定的。房地产此前也经历过数轮周期,如2015年的高库存,地产投资一路下滑到负增长。即使位于周期底部,楼价依然坚挺。再比如,近年调控严峻的一线城市北京,即使成交量平淡,但新房价格一直处于稳定小幅增长态势。说明房地产行业有很强的调整性。这些底部周期更多是行业特性决定的。过去二十年行业疯狂生长,在近年来政策的修枝剪叶下,未来稳健发展才是各方利益最佳平衡点。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,当前楼市虽没出现过热现象,但也并不悲观,各线城市有升有降,但总体略显平淡,表明市场仍面临一定的压力。

综合研究机构数据,“金九银十”冷清收官。业内预计,叠加房企以价换量促回款,四季度销售增速有望稳中有升,但楼市调整态势未变,房价保持稳中趋降,政策仍将维持从严基调。

克而瑞地产研究院发布最新报告也指出,10月新房成交延续了“金九”的低迷走势,持续转冷。预计随着年底进入房企的业绩抢收期,市场供应量或将迎来一波放量增长,但未来两月成交颓势恐难大幅逆转。

已然失色,金九银十。严跃进表示,目前房企仍要加快资金回笼。面临资金压力的房企,即便销售表现良好,也会继续降价促销。所以,房企降价促销现象会持续。王小嫱则建议,除了降价促销加速回款外,房企应进一步去地产化,加速转型。

从房企全年业绩完成情况来看,克而瑞研究中心研究总监朱一鸣表示,截止到10月末,近6成房企的目标完成率在80%以上。其中,恒大、龙湖、世茂等10家房企的目标完成率在90%以上,全年业绩完成情况较佳。另有近3成的房企目标完成率在70%-80%之间,剩余少数房企目标完成率不及70%。总体来看,在行业增速放缓、调控趋严、整体项目去化率下降的背景下,部分房企完成全年业绩目标仍有一定压力。未来两月仍需加速推货入市,积极推盘去化、冲刺全年目标。

传统的楼市旺季“金九银十”已然失色。诸葛找房数据研究中心的数据显示,截至10月27日,40城10月共成交2149.3万平方米,环比9月下降16.4%。9月重点40城新房销售面积2079.24万平方米,环比8月微升6.8%,同比微升1.2%。

诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱预计,10月全月楼市成交量将低于9月水平。为冲刺全年业绩,部分开发商加大降价促销力度,但“金九银十”市场表现平平,成交并未出现大幅上升的局面,预计房企降价促销行为将持续到年底。

中国指数研究院初步统计显示,10月楼市成交量环比下降5.3%,同比上升31.2%,各线城市中,仅二线代表城市成交量同环比齐升。具体来看,10月一线城市成交量整体环比下降15.8%,广州降幅较大为28%。深圳楼市成交较为稳定,环比下降仅为2%。

中国银河证券研究院房地产行业分析师潘玮认为,在当前调控效果较好的背景下,政策再度收紧的可能性不大,四季度或为政策真空期,长效机制推进提速,“以稳为主,一城一策”的政策基调不会变。此外,在因城施策背景下,不同城市房地产市场政策调控的松紧分化进一步凸显,但下一阶段“房住不炒”仍是调控的核心。

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对于近期各地人才政策落地引发楼市调控放松的预期,58安居客房产研究院分院院长张波表示,人才政策落地的确引发部分城市和区域限购不同程度放松,但对当地楼市热度拉升差异明显。他说,全域性、大面积人才落户买房制度推行还应慎重,对社保或纳税期限要求放松过快、区域过大,对楼市非理性热度提升会起到催化作用,不利于“房住不炒”主基调的贯彻落实。

传统旺季不旺

华泰证券研报指出,未来融资端、需求端政策大方向将继续保持平稳,但随着经济下行压力加大,不排除有边际改善可能。

中指院也指出,房企总体业绩表现良好,但相比往年完成率略有下降,部分之前高增长企业受市场形势影响,完成率低于预期。

政策持续从严

中指院预计,在短期市场环境及政策基调保持稳定的前提下,房企让价促销、需求理性释放将是今年四季度的主流趋势。

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