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三年卖掉250亿,SOHO中夏族民共和国拟售京沪多个
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据财新报道,SOHO中国考虑出售中国内地的办公楼资产。目前第一笔交易正在进行,且接近最后阶段。黑石集团联合新加坡国有控股的GIC公司成立买方团,有意收购SOHO中国在北京的光华路SOHO、望京SOHO塔3,以及在上海的SOHO复兴广场。消息人士还透露,除上述三个项目外,SOHO中国还有五个意向在售项目,分别是为位于上海的古北SOHO、SOHO天山广场、外滩SOHO,以及北京的前门项目和丽泽SOHO。这八个项目总价值人民币500亿-600亿元。SOHO中国将以分批打包的方式寻求出售,计划所有交易在未来两年内完成。

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日前,市场消息称,SOHO中国有限公司(以下简称“SOHO中国”,00410.HK)计划出售所持京沪两地的至少8处核心商业物业,交易对价可能多达80亿美元。

10月30日,据媒体报道,SOHO中国(00410.HK)正在考虑以80亿美元出售中国的办公大楼权益。

2013年以后,SOHO中国几乎每年都会出售项目。

关键词阅读:SOHO中国

其中,SOHO中国向潜在买家兜售的首批核心商业物业价值高达30亿美元,交易事项仍在初期阶段,并未敲定。

此外,还有报道称,黑石集团联合新加坡国有控股的GIC公司成立买方团,有意收购SOHO中国在北京的光华路SOHO、望京SOHO塔3,以及在上海的SOHO复兴广场。

针对近日SOHO中国出售项目的相关传闻,SOHO中国30日晚间发布公告回应称,公司会不时探讨潜在的交易机会,但对于此前发生的出售项目传闻“不知悉”。

受此消息影响,SOHO中国在10月30日收盘时上涨了17.9%,至2.7港元/股。当天盘中涨幅最高时,达到了2.91港元/股。

该消息表示,目前第一笔交易正在进行,且接近最后阶段;未来两年内SOHO中国还将分批打包出售另外五个物业项目。

声明原文称,本公司关注今日媒体就本集团目前拟出售房地产项目的相关报道,及随后出现的公司股份价格及成交量的上涨。本集团谨此声明,在投资物业组合的日常经营管理中,本集团会不时探讨集团所处主要市场的商业地产市场环境及潜在交易机会。但截至目前,本公司确认,其不知悉任何为避免本公司证券出现虚假市场而须公布的与集团资产出售相关的资料。

今年初至今,SOHO中国在二级市场的股票成交均价约为2.75元/股,较上年同期的成交均价下跌了31%。

10月30日,时代周报记者拨通了SOHO中国相关负责人的电话,核实上述消息的准确性,对方没有否认,而是对时代周报记者表示,“等公告”。

10月30日,有媒体报道称,SOHO中国拟售项目总价值为人民币500亿-600亿元,首批交易已展开。目前第一笔交易正在进行,且接近最后阶段。接盘方为黑石集团联合新加坡国有控股的GIC公司成立的买方团。或将收购SOHO中国在北京的光华路SOHO、望京SOHOT3,以及在上海的SOHO复兴广场。

SOHO中国在10月31日早间发布澄清公告,其表示公司会不时探讨商业地产市场及潜在交易环境,但截至目前,并不知悉任何应予披露的资产出售相关的交易事项。

受出售消息影响,SOHO中国股价一改往日的低迷状态,截至当日收盘大涨17.9%,最终报收2.7港元每股,最高涨幅一度高达近27%,最高价报2.9港元/股。

受此影响,当日SOHO中国股价飙涨17.9%,盘中更一度大涨27%。

一位熟悉SOHO中国的投资机构人士对《中国经营报》记者分析,不排除上述物业出售的消息是“钓鱼信息”,以试探市场意向和买家报价。

值得注意的是,此前还有消息称,SOHO中国在10月22日将SOHO3Q旗下的11个项目打包卖给筑梦之星。

中报显示,2019年上半年,SOHO中国营业额实现人民币8.89亿元,同比上升约11.8%;净利润5.65亿元,同比下滑48.36%,增收不增利。

记者也分别向SOHO中国及传闻的潜在买家求证这一交易事项的真实性,SOHO中国方面回应称,除了上市公司公告之外,没有进一步的信息可以提供。而传闻的潜在买家也没有承认这笔交易的确切性。

SOHO3Q是SOHO中国在2015年推出的共享办公品牌。从业务类型上看,与此前上市失败的wework类似。数据显示,截至2015年末,SOHO3Q在北京和上海已经建成了11个中心,有一万多个座位投入使用。

近些年,卖项目成为SOHO中国常态。今年9月,SOHO中国将北京的9个商业项目共计2583个地下停车位出售,价格7.61亿元。

据称,SOHO中国拟出售的京沪两地的8处核心商业物业,包括位于北京的光华路SOHO、望京SOHO、前门大街项目、丽泽SOHO,以及位于上海的SOHO复兴广场、古北SOHO、SOHO天山广场、外滩SOHO。

时代周报记者注意到,目前SOHO中国官网仍保留着SOHO3Q的页面。

2013年以后,SOHO中国几乎每年都会出售旗下项目。2014年,以总对价82.8亿元卖了位于上海的SOHO海伦广场、SOHO静安广场以及凌空SOHO的近一半物业面积;2015年,把所持上海外滩国际金融中心8-1地块50%的权益卖给了复星集团;2016年,以32.2亿元的对价卖了位于上海的SOHO世纪广场;2017年,又以85.8亿元卖了位于上海的虹口SOHO,以及凌空SOHO的剩余物业。

到2019年中期,SOHO中国在京沪两地持有9处核心商业物业,这次传闻的资产出售清单里,位于北京朝阳门的银河SOHO未被包含在内。

10月30日,时代周报记者向SOHO中国董事长办公室的另一位相关负责人核实SOHO3Q中国的出售消息,对方表示一切以上市公司公告为准。

近期,市场还传出SOHO3Q已经将旗下的11个项目打包卖给筑梦之星的消息,但尚未得到官方确认。

值得注意的是,SOHO中国目前持有的9处核心商业物业里,其中位于上海长宁区的古北SOHO在今年2月份才开业不久,至2019年中期的出租率只有45%;而位于北京丽泽金融商务区的丽泽SOHO项目计划在今年11月开业。

10月31日,SOHO中国对上述消息发出公告,表示“截至目前,本公司确认,其不知悉任何为避免本公司证券出现虚假市场而须公布的与集团资产出售相关的资料”,但公告中亦强调,“在投资物业组合的日常经营管理中,本集团会不时探讨集团所处主要市场的商业地产市场环境及潜在交易机会。”

如果SOHO中国确有意向出售上述京沪两地的8处核心商业物业,这将进一步反映出这家商业地产公司在战略上的摇摆不定。

据时代周报记者不完全统计,2014年至今,通过出售办公楼、停车位以及相关资产,SOHO中国已累计出售了超过250亿元的物业资产。

今年6月底,SOHO中国举办过一次物业销售推介会,其表示将会分批出售持有的非核心商业物业,预估总价值约为78亿元。

北京办公楼租金承压

但SOHO中国董事会主席潘石屹在推介会上明确表示,位于北京的望京SOHO、光华路SOHOII期、前门大街项目、丽泽SOHO,以及位于上海的外滩SOHO、SOHO复兴广场、古北SOHO、SOHO天山广场8处核心商业物业,属于SOHO中国的核心资产,将会继续持有。

据SOHO中国2019年半年报显示,SOHO中国投资物业项目主要有九个,分别为北京的前门大街项目、望京SOHO、光华路SOHO、银河SOHO;上海的复兴广场SOHO、外滩SOHO、天山广场SOHO、古北SOHO,以及正在建设中的北京丽泽SOHO。

如果上述京沪两地8处核心商业物业被出售,作为上市公司的SOHO中国,将只保留有位于北京朝阳门的银河SOHO。

半年报还显示,截至6月30日,前门大街项目、银河SOHO、天山广场SOHO、复兴广场SOHO的出租率较高,分别为96%、98%、97%、96%。而外滩SOHO的出租率较低,为86%。此外,于2019年2月开业的古北SOHO出租率仅为45%。

2014年以来,SOHO中国已经陆续出售了位于京沪两地的多处核心商业物业,并完成了大笔套现。

2019年上半年,SOHO中国实现营业额8.89亿元,同比上升11.8%。归母净利润为5.65亿元,同比下降48.31%;但剔除凌空SOHO整售产生的非经常性利润后,公司归母净利同比上升39.16%。

其中,2014年,SOHO中国完成出售了位于上海的SOHO海伦广场、SOHO静安广场及凌空SOHO近半租赁面积,总对价82.8亿元。

时代周报记者注意到,在今年6月已有消息称SOHO中国将出售物业资产。

2015年,SOHO中国完成出售所持位于上海外滩国际金融中心8-1地块50%的权益。如果按照所占股权比例计算,SOHO中国出售该项目权益预计套现42.5亿元,同时收回约46亿元的股东贷款及利息。

公开报道显示,在6月28日SOHO中国物业销荐会上,SOHO中国董事长潘石屹宣布了SOHO中国部分物业销售计划。SOHO今年计划将部分在持物业推向大宗交易市场进行销售,共涉及13个项目,资产总价值约78亿元。第一批将推出2万平方米,涉及5个项目,交易方式为资产交易和股权交易两种。

2016年,SOHO中国完成出售了位于上海的SOHO世纪广场,总对价为32.2亿元。

根据仲量联行10月15日发布的报告显示,北京办公楼市场承压,租金持续下降。

2017年,SOHO中国完成出售了位于上海的虹口SOHO及凌空SOHO,总对价为85.8亿元。

上述报告数据显示,2019年前三季度,北京全市和五大核心商圈写字楼的净吸纳量分别为23.9万平米和4.1万平米,较2018年同期分别下降了40.9%和20.6%;有效净租金亦分别同比下降了3.7%和2.0%。

今年,SOHO中国在近期打包出售了位于北京的几个SOHO项目共计2583个地下停车位,总对价7.6亿元。

SOHO中国的出售是否是对中国市场的不看好?

粗略计算,过去近6年时间里,SOHO中国通过出售位于京沪两地的商业物业资产,已经累计套现接近300亿元。

10月30日,商办互联创始人毕明东对时代周报记者表示,由于资本对收益率的评定指标不同,出售资产并不代表SOHO中国不看好这个市场。

“从公开的财务数据分析,如果SOHO中国这次果真出售了位于京沪两地的核心物业,应该也不是由于财务压力。”前述熟悉SOHO中国的投资机构人士表示。

毕明东称,投资行为所对应的收益率高低不同和企业核心经营策略的差别,才是最核心的交易达成的动因所在。不同的资金对收益率的要求不同,所以大家会选择不同的市场阶段对资产进行交易。

根据SOHO中国的财务数据,到2019年6月底,该公司有息借贷规模为177.6亿元,其中将于一年内到期的有息借贷余额为20.5亿元,接近2/3左右的有息借贷会在五年以后到期,其在2019年上半年的平均融资成本约为4.8%,处于房地产行业低位水平。

“对SOHO中国来说,从项目开发和企业经营指标来讲,选择这个阶段出售资产的SOHO中国或许由于其已实现预期收益,而对于接盘的机构来说,则意味着另外一个新的资管周期的开始。”毕明东认为。

至2019年6月底,SOHO中国持有的现金资源约为22.6亿元,能够覆盖掉将在一年内到期的有息借贷。

频繁出售资产

2019年以来,SOHO中国频繁出售资产的行为曾引发广泛关注。

9月30日,SOHO中国发布公告,将以7.61亿元的价格出售位于北京9个商业项目,共计2583个地下停车场组成的资产包。出售对象为慧泊停车场投资(广州)有限责任公司(下称慧泊停车)。

据悉,SOHO中国向慧泊停车出售的2583个地下停车位资产包,分别位于北京的建外SOHO东区、三里屯SOHO、SOHO尚都、朝外SOHO、SOHO嘉盛中心、银河SOHO、朝阳门SOHO、丹棱SOHO及中关村SOHO这9个商业项目。

按照7.61亿元的交易对价和2583个停车位计算,平均每个地下停车位的成交价格约为29.46万元。

10月30日,一位业内人士告诉时代周报记者,目前北京市住宅小区停车位的价格在20万到25万之间,具体价格还要看小区区位以及车位配比。不过办公楼停车位会更便宜,因为办公楼不像住宅那么稳定,购买车位需求较小。

根据公告,这笔出售将给SOHO中国带来约2.53亿元的毛利润。这相当于SOHO中国在2018年度营业收入的14.7%,占SOHO中国2018年度经营利润(不含投资物业的评估增值)的10.8%。

除了出售车位外,在2014年至2017年间,SOHO中国累计出售了超过250亿元的物业资产。

其中,2014年以82.8亿元的对价,出售了上海的SOHO海伦广场、SOHO静安广场以及凌空SOHO近一半物业面积;2015年以42.47亿元的最终对价复星集团出售了其所持有的上海证大外滩权益;2016年以32.97亿元的对价出售了上海SOHO世纪广场;2017年进一步出售了上海虹口SOHO以及凌空SOHO的剩余物业面积,总计价格为85.81亿元。

据时代周报记者统计,如果加上上月出售的包含停车位的资产包,SOHO中国在过去六年间已累计出售价值251.66亿元的物业资产。

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