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对于租房,很多人有一个误解,以为租房很便宜,比如说一些同学会有这样的观点:北京、上海等大城市的房子租售比达到60多倍,也就是房价是租价的60倍还要多,而且我们的房屋产权只有70年,那我就租好了,我租一辈子房也没有什么大不了。

春节房地产特辑|首次置业,刚需房如何选择?

由于香帅初为人母,身体原因,所以在得到应用上请了徐远教授讲一个房地产的专题,下面是一些总结笔记,通过总结汇总,再一次理解中国房地产投资策略,也同时避免自己的一些思想误区(专题回答了一些常见易混的问题)。

听说现在不爱吃香菜的人比较亏……吃火锅的时候,自助小料多吃香菜,如果能吃一斤,就跟美团上抢到50元券一样了。没错,现在香菜按两买,3-5元一两;鸡蛋终于破6了;房租也涨得中产都要睡大街了。

今天我将要告诉你,买不起的时候租,等有条件再买,这个无可厚非。但是如果你以为你可以一直租,租比买便宜,你就大错特错了。

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徐教授在宏观金融,资产定价,和城市化方面造诣很深,曾逆势准确预测了2015年到2017年的房地产价格,2016年到2017年的汇率价格和宏观经济趋势。

是不是又要说“全国人民喜迎物价上涨”?

我从三个方面给你讲这个道理:

      一、现在的中国房地产有泡沫吗?

文章从4个方面,租房、刚需房、改善房、养老房4个维度来解读中国房地产投资策略

那么这里笔者先打个预防针,别说对于没有买房的人,“喜迎”简直就是胡说八道。就算是对于买了房的人,“喜迎”也想的太简单了。

第一,大城市的房租是增长很快的,今天看起来便宜,未来会很贵;

      1.以美国纽约的房价作为标尺,对比中国现在与日本东京1990年泡沫破灭前的房价。


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第二,由于房租的快速增长,房价相对于房租其实是很便宜的;

      1990年:日本东京好一点的住宅8万多一点美金一平米,美国纽约好一点的住宅不到1万美金一平米。2017年:北京均价1万多一点美金一平米,美国纽约均价2万美金多一点一平米。北京的房价相当于1990年日本东京房价的1/16。

01 租房

对于物价上涨的误区,往往是过去经验的线性逻辑带来的。

第三,房价里包含了未来的所有租金,能够帮助你对抗通货膨胀。而租房是要承受这个通胀风险的。

      2.徐远教授的研究结论

明确一个观点,租房不便宜,主要由于下面几个原因:

1. 房租上涨,是因为租售比难以平衡,上涨是好事。拜托,搞清楚因果关系再下结论吧!租售比失衡并非房租太低,而是房价太高;

原因一:大城市的房租快速增长

    (1)放在全球范围内分析,我国房价的快速上涨与其他国家在经济发展较快情况下的房价上涨相符合。

  1. 大城市房租快速增长

2. 物价上涨,对农民和制造业工人有好处。对此不想多解释,去搜搜新闻,看看寿光哭泣的农民,看看时不时发生的丰产伤民的现象,看看大批制造业关门……你们要的物价上涨,结果就是这样的?

我们先来看点数据:从2010年到2016年这段时间,是我国经济大幅减速的时期。可是,北上广深的房租每年上涨都在6%以上,尤其以上海最为严重。上海每年的增速有11%,7年时间翻了1倍还要多。相比这些年平均2.6%的通货膨胀,房租的增速是非常快的,快了1倍以上。

    (2)在消费水平、收入水平、房价水平、市化率等指标上,我国与美国、日本、韩国等还有很大差距,所以房价上涨潜力很大。

房租北上广平均每年上涨6%,而通货膨胀平均2.6%

所以说,那些以为物价上涨,就可以带来通胀,从而引发房价下一次上涨的人,赶紧冲个冷水澡冷静冷静吧。

租金的快速上涨,不仅仅是我国的现象,国外也一样的。根据统计,战后这70年,发达国家大城市的房租增速每年都在6%以上。房租为什么增长这么快呢?我从两方面跟你讲:

    (3)政府调控房价,是为了抑制房价的过快上涨。房价过快上涨会拉大贫富差距,不利于社会稳定和发展。

  1. 国外与中国都一样,都面临着这个房租快速增长的事实

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第一方面,我从供求原理跟你讲,这是由租房市场的性质决定的。根据价格弹性原理,如果一种商品的需求很旺,但是供给增加又很慢,则价格上涨就会很快。大城市的租房市场,它的需求是刚性的,供给也是刚性的,是一个“双重刚性”的市场。怎么说呢?从需求面看,很多人不停地涌入大城市,没房子的只能租房住,所以租房的需求是刚性的。从供给面看,因为给定地段的房子就这么多,增加非常慢,所以房租的供给也是刚性的。那么出租的不愁租,租房的不得不租,这样一来,你可以想象一下,房租的增速一定是很快的。

      二、房价上涨的一些似是而非的原因

主要是由于:

稍有经济学常识就知道,终端价格异常上涨,通胀压力陡然增加,从来不是经济向好的信号;相反,要么折射出结构失衡,要么反映资源错配,要么体现出信心不足……总之,别把通胀当成房价的救命稻草,相反,他可能成为压垮房价的最后一根稻草。

第二个方面,我从恩格尔定律跟你讲。根据恩格尔定律:随着人们收入的增加,人们用在食品、服装这些基本消费品上的支出的比例是下降的,用在居住、旅行、娱乐等方面的支出比例是上升的。这样一来,租房支出的增速就是要快于收入的增速的。因此,人们用来租房的钱会越来越多,那么房租的增速就必然是很快的。发达国家几十年的经验也早已证明了这一点。

      1.是不是货币超发导致房价上涨?

  1. 供求原理

    从数据分析来看,目前是供远小于求

  2. 恩格尔定律

    居住条件消息比重增加,人们用于房地产上的投资变多

要知道,经济整体形势差了,人民币实际购买力降低了,个人的财富还是没有增加。这里所说的财富,不是以数字多少衡量的,也不是以你有多少套房来衡量的,而是以换取实际商品和服务的能力来衡量的。这里面具体可以体现在以下几个方面:

原因二:买房VS租房,算清这笔账

      2000年至2016年的17年间,我国的平均通货膨胀率是2.7%,低于世界平均通货膨胀率3.8%的水平,并且从2015年到2017年,我国的货币供应量(M2)增速是持续下行的,下降的幅度高达40%(从13.3%下降到 8.2%)。

通过算术来说明房价相对于房租是很便宜的。

  1. 每个月扣除房贷后,实际可支配收入还有多少?

我们刚才说清了房租的快速增长,在此基础上,我来告诉你,由于房租的快速增长,现在看起来很高的房价,其实相对于房租是很便宜的。

      2.供地不足导致房价上涨?

假设你租一个小房子,月租金6000块,年租金7万2,而售价是432万,租售比是整整60倍,这种情况下是租便宜,还是用30年的房贷买下来便宜呢?一眼看上去是租便宜,毕竟房价是租金的60倍,可是如果考虑租金的上涨,结论是完全反过来的。
先来看租,假设每年租金上涨6%,这样累积30年,你一共付的租金总额是多少呢?是569万,那么付了这569万的租金以后,你还没有房子,还得继续租。
再来看买,如果你凑了30%的首付,用公积金贷款买了这套房,30年还清的话,那么你的首付和房贷总额一共是603万,比你30年的租金总额多了区区的34万。不同的是30年后,你已经有了一个属于自己的房子,而且贷款已经还清了,这个房子就是个完完全全的净资产了。
粗略估计,30年后,这套小房子的价值最少也在千万以上,也就是说,租和买的差别至少是千万级的。所以,有条件买的同学还是要尽快买。

2. 物价即便翻番,自己的生活是否收到很大的冲击?比如说,最近不敢吃香菜了。

我来给你举一个简单的例子。假设你租一个小房子,月租金6000块,年租金7万2,而售价是432万,租售比是整整60倍,这种情况下是租便宜,还是用30年的房贷买下来便宜呢?一眼看上去是租便宜,毕竟房价是租金的60倍,可是如果考虑租金的上涨,结论是完全反过来的。通过简单的计算就可以发现,对于“租”和“买”这两种选择,30年里的租金总额和房贷总额其实差不多。但是如果你买的话,30年后你就多了一套房子。

      决定房价的是位置,土地可以供应充足,但位置是稀缺的。

买房能帮助对抗通货膨胀,而租房要承受通胀风险。

  1. 不管未来通胀或通缩,自己的生活水平和质量能否不发生巨大波动?

先来看租,假设每年租金上涨6%,这样累积30年,你一共付的租金总额是多少呢?是569万,那么付了这569万的租金以后,你还没有房子,还得继续租。

      3.房价是炒作起来的吗?

租房原则

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再来看买,如果你凑了30%的首付,用公积金贷款买了这套房,30年还清的话,那么你的首付和房贷总额一共是603万,比你30年的租金总额多了区区的34万。不同的是30年后,你已经有了一个属于自己的房子,而且贷款已经还清了,这个房子就是个完完全全的净资产了。

      如果是炒作,房屋价格过一阵会回落,但我国的平均房价,尤其是大中城市的房价,即使在经济增长放缓,国家调控的情况下依然坚挺。

  1. 租的房子要便于职业发展和收入增加
  2. 投资自己是最好的投资

总之,消费降级,并非好的信号。可以说,买不买房,怎么买房,在哪买房,现在基本上已经有了一个答案:

粗略估计,30年后,这套小房子的价值最少也在千万以上,也就是说,租和买的差别至少是千万级的。所以,有条件买的同学还是要尽快买。

      三、买房两大原则:“先上车原则”和“稀缺原则”

很多人其实明白,不是不想买房,而是买不起,买不起,买不起,针对于这种情况,建议:
先租后买,大的买不起,买小的,承认目前的现状,也改变不了市场因素,只有先入场

情况一、没有买房的人,如果就想买一套房自己住,过安生日子,那么就掂量一下自己的实力,月供超过月收入40%的情况下,还是先缓缓吧,否则就要面临未来5-10年消费萎缩、负债累累的风险。

过去这些年,我国房价涨得快,其实就是这个道理,有很多人就是看到了房价长期稳定上涨的潜力,而早入手,早受益。

      1.先上车原则


情况二、如果已经买了房,辛苦还贷的你,就咬牙坚持下,给未来画个饼,幻想房价暴涨的幸福,坚持下去,毕竟现在断供并不明智。

原因三:买房具有抗通胀的属性

      买房不必一步到位,可以先买小一点的,先搭上经济增长的列车。

02 刚需房

情况三、如果已经是高净值人群,现在还在琢磨要不要买房,就让人纳闷了,那么有钱了,咋还不忘当“韭菜”呢?当然,真的想买,对于高净值人群,那就必须要买对,精品住宅、稀缺项目、离岸房产还是大有机会的。但要是买错了,今天“中产变中惨”,明天就是“富翁变中负翁”了。毕竟,经济大潮袭来,谁也不能独善其身。

刚才给你讲了,由于租金快速上涨,房价其实相对于房租是便宜的。那么,我再给你增加一条买房的理由,就是抗通胀。

      2.稀缺原则

中国房地产有泡沫吗?
答案是没有,有下面几个原因:

本文原创,作者刘磊,福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员,《房产投资炼金术》课程导师,多家媒体房地产专栏作者、作家。

不知道你有没有注意过,很多国家的货币的面值都特别大,比如说日元、韩元,后面有很多零,计数单位都是万、十万,甚至百万。你知道为什么吗?其实就是通货膨胀闹的,连续几十年的高通胀,如果不更换新版货币的话,纸币的面值就会特别大。

      位置决定房价,城市中心拥有医院、学校、商圈、办事机构等稀缺资源。

  1. 国内房价折快速上涨,符合全球范围内的一般规律

其实,通货膨胀是全球的现象,不限于发展中国家。根据统计,第二次世界大战以后的七十年来,发达国家的平均年通胀在4.3%左右,70年间物价上涨了20倍。而房租的增速比通货膨胀还要快,长期平均在每年6.6%左右。这样一来,你租房的话,就要面临不断的租金上涨,遇到恶性通胀的话,房租涨得会更快。你买房的话,就把未来很多年的租金上涨和通货膨胀的风险一下子买断了。所以说,买房子是抗通胀的。

春节房地产特辑|渐入佳境,改善房怎么选择?

中国的经济一直在增速,国外发达的国家都出现过房价上涨的事实

租房的原则:“便利原则”

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  1. 我国房价还有很大上涨潜力

刚才,我仔细给你讲了,为什么大城市买房比租房便宜,核心是租金增速快,而且买房抗通胀。

      买改善房不只是改善居住条件,更重要的是改善财富状况。

国目前的发展阶段决定的,你通过看一系列指标,包括现在的收入水平、消费水平、房价水平、城市化率等等,我国现在仅仅相当于日本1970年左右的水平,或者说韩国上世纪80年代的水平。我们现在的人均收入水平,只有美国的1/7,向前发展的空间还非常地大。

你可能还有疑问,你会问,老师,我已经明白了买房比租房好,可是我现在实在买不起,必须租,我应该怎么办呢?这是个很好的问题,很现实的问题,我们必须面对现实。那么怎么办呢?这个时候,你要先租,以后有条件再买。

        1.现在买改善房晚不晚,还能不能进一步改善财富状况?

  1. 政府调控的是房价的增速,而不是房价水平

在租的时候,你要遵循一个便利原则,就是租的房子要便于你的职业发展和收入增加。比如说你是一个化妆师,事业刚刚起步,对你而言,最好是住在交通便利的地方,这样客户一打电话,你马上就能到,就可以更好地开展工作,积累更多的客户资源和人脉资源。这个时候,你虽然买不起房,但是你投资了自己。从长期看,投资自己是最好的投资。

        (1)通过对世界14个发达经济体1946年—2016年房价涨幅情况统计分析,从长远来看房价是上涨的。

房价增速过快的话,会导致财富差距拉得过大,不利于社会的繁荣稳定,也不利于未来社会持续的安定和进步。

如果租得偏远,虽然租金省了一点,房子大了一点,但是不利于你的工作,也不利于你休息,你的时间和精力浪费在来回的奔波上,省了租金,可是浪费了职场发展的机会,这是最大的浪费。

      (2)我们国家的发展潜力大,经济在持续增长,与发达国家相比收入水平低,城市化率还远没达到。

房价上涨的一些似是而非的原因

划重点

      (3)全球资本过剩,房地产资产会受到青睐。

  1. 货币不是超发导致的房价上涨的原因
  2. 供地不足不是导致房价上涨的原因
  3. 房价不是炒作起来的

1. 由于房租的高速增长,买房比租房要便宜很多,而不是相反;

      2.买房和其它投资工具比,比如股票、债券、理财,哪个工具更好,更能够改善财务状况?

如果是炒起来的,那么过一阵子,房价就会回调的。比如说像温州,像鄂尔多斯等少数几个城市

2. 买房是一次性买断未来很多年的租金和通胀,具有抗通胀的性质;

        以2003年——2017年这14年的数据看,远高于股票、债券的收益,并且安全稳定。

买房两大原则:

3. 暂时买不起房,必须租的话,要遵循“便利原则”,租那些让工作便利的房子,投资自己。

        3.决定买的话,这个首付和月供应该如何安排?

  1. 先上车原则
    先上车,先买个买得起的小房子,那么随着小房子的增值,你可以找机会再换大房子,这样就上了车,跟列车一起前进了,就不会被抛下了。
  2. 稀缺原则
    尽量买城市中心的房子,房子的价值并不在于房子本身,而在于房子附近的稀缺资源

      (1)低首付,多贷款;


讨论与建议

      (2)贷款期限尽量长;

03 改善房

一、这是站在刚需上来讨论的,从刚需上来看,历史和现实已经证明了这点,买房比租房好,即解决了住房需求,有有了立业的固定资产。特别是针对中国这个快速发展,下一步将领衔全球的国家来说,在没成为世界第一前,都可以一直买买买。

      (3)尽量使用公积金贷款。

不仅改善居住条件,而且改善财务状况。主要回答三个问题:

二、那么买房的风险呢,主要还在于投资性买房。虽然国家是整体向上的,但某一段时间的调整,也是不可避免的,在调整的时间,你的收入,能否承担买房的月供及家庭的开支,也是必须要考虑好的,如果在这段时间没有充足的资金扛过去,就会出现美国次级债的风险,房子被银行收回去,那怎么办。短期的风险若不能扛住,长期的规划投资就是一场空

春节房地产特辑|百岁人生,养老房让你老有所依

现在买改善房晚不晚,还能不能进一步改善财富状况?
答案是现在买房不晚,还会进一步改善你的财富状况:

三、因此买房一定要做好演算,你的工作是稳定的,这个稳定有多长时间风险,出现风险后你有多大的后手,是随便换个工作就能拿到现有的收入吗,还是有父辈的资金支持。对现在创业的人来说,买房投资并不是一件优先考虑的事情,创业的资金压力,变现的急需,以及某一天创业成功后的巨大收益远远抵扣了购买房子的增值

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  1. 房价的长期趋势是上涨的,这是各国的普遍现象
  2. 国的发展所处阶段还很低,经济增长和房价上涨还有很大的空间。
  3. 就是全球范围内的资产荒

四、因此我的建议是,对刚需来说,可以买来居住。对家庭稳固也不愿去投资去创业有点闲钱的人来说,投资一两套房子是个不错的选择。但若对于心怀理想,要改变世界的人来说,还是不要把投资房产当成第一要素,毕竟这个世界美好的东西太多了,需要我们穷极一生去追求也不够,就不要把购房当成第一追求啦

      一、挑选城市的“八大要素”

买房和其它投资工具比,比如股票、债券、理财,哪个工具更好,更能够改善财务状况?

      1.常见的已知要素

改善房回报率高于股票等理财方式, 房子和股票、债券比,不仅收益率高,而且安全稳定,适合长期配置。
我国的经济增长和城市化还有很大的空间,只要这个经济持续增长,房产的投资价值还会持续显现。

    (1)城市规模(用GDP总量或者人口总量衡量);

决定买的话,这个首付和月供应该如何安排

    (2)人口流入;

  1. 就是要尽量少付首付,多用贷款
  2. 不仅要多用贷款,而且贷款的期限要尽量长
  3. 贷款的时候要尽量使用公积金贷款

    (3)人均收入(用职工名义平均);


    (4)土地供应。

04养老房

      2.不常见的关键要素

就是人类已经全面进入了长寿时代,像我们这代人活到100岁是大概率事件,我们的父母活到90多岁也是大概率事件。你想,当我们60岁退休的时候,还有40年左右的生命。那么养老问题怎么解决呢?

    (1)儿童数量的增速;

在哪里买,如何挑选城市?

      孩子上学,促进买房

总结出来有常见的已知要素不常见的关键要素

    (2)上市公司的数量;

常见的已知要素有下面四点:

      上市公司的数量反映了经济发展的好坏

  1. 城市规模(用GDP总量或者人口总量衡量)

  2. 人口流入

  3. 人均收入(用职工名义平均)

  4. 土地供应

    (3)财政收入;

不常见的已知要素有下面四点:

      财政收支数据准确,一方面反映经济状况,另一方面也决定了土地的供应量。

  1. 儿童数量的增速

  2. 上市公司的数量

  3. 财政收入

  4. 服务业占比

    (4)服务业占比。

关于数据来源,可以参考:统计年鉴、城市统计年鉴、服务业统计年鉴、公开网站等

      服务业的占比,决定了城市的发展潜力和抗经济下行的能力,尤其是在我国经济转型的背景下。

国外房产投资:看起来很美

      二、国外房产投资:看起来很美

  1. 国外的房子其实不便宜

      1.房价低的城市,按照人口容量相比,房价其实不便宜;

国外有些城市人口少,不具备可比性

      2.大城市之间相比,国外房价更高;

  1. 和国内可比的城市比,国外的房价其实更高

      3.国外房子的持有费用高,收益率低。

同等人口的城市,房价比中国贵,比如纽约、洛杉矶

春节房地产特辑|租房VS买房,一个决策改变未来

  1. 国外的房子投资收益率并不高

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如果国外收益率高,那么国外人就自行消化了,用不了中国人去

      一、大城市的房租快速增长


      从数据上看,我国在2010年到2016年经济大幅减速的时期,北上广深的房租每年上涨都在6%以上,上海每年的增速有11%;战后70年,发达国家大城市的房租增速每年都在6%以上。

05总结

      1.大城市的租房市场,供求少,需求多。

自己还有很多功课没有做,先放上来,后面再来完善。

      2.通过恩格尔定律和发达国家的经验,随着收入的增加,人们用在服装、食品等方面的消费,会小于用在居住、旅游等方面的消费,所以房租的支出会增加更多。

      二、买房VS租房,算清这笔账

      1.在租售比60倍的情况下,考虑到房租上涨的因素,购买房屋更划算。一是总价差不多,二是买房会拥有一套房,三是房价上涨造成差距更大。

      2.人们看好房屋的增长潜力,所以房价高。

      3.高房价提前反映了未来房租的高增长。

      三、买房具有抗通胀的属性

      在通货膨胀和房租上涨的双重压力下,买房能够把未来的租金上涨和通货膨胀的风险锁定。

      四、租房的原则:“便利原则”

      租房地点要考虑利于自己的个人发展

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