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现年还有可能会重演吗,房土地资金财产全链开
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来源:大胡子说房(ID:dahuzishuofang)

9月、10月通常都会成为各家开发商冲刺销售业绩的关键时刻。据青岛装修了解到然而或许是今年的房地产市场太火,置业者在中意的新房面前大部分失去了理智,又或许青岛楼市正式进入“卖方市场”的时代,“买涨不买跌”的氛围太浓厚,因此眼看着今年的“金九银十”即将到来,可开发商却没有任何针对“传统销售旺季”作出优惠促销的意思。

原标题:地产商降价大幕悄然拉开,住宅最低74折!信号还是噱头?

在调控趋严的背景下,虽然今年的“金九银十”势头难再,在这个传统的房地产销售旺季,无论新房二手房,还是房地产链条上的家居、建材、水泥石沙等上下游行业,均纷纷推出各种促销活动。

每年的金九银十,地产营销总连轴转72小时、置业顾问一天接待几十拨客户连口水都喝不上、广告策划通宵赶营销方案、财务处pos机就刷坏了都不奇怪......

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作者:房姐

《每日经济新闻》记者调查发现,以上海等典型城市为例,不少楼盘售楼处虽然人气不错,却更多是驻足观望者;除部分较高性价比的热盘外,多数楼盘都无法做到高摇号率。同时,二手房市场依然处在“一二手价差”的回调周期,购房者多持观望状态。而房地产下游的家居建材行业,如红星美凯龙、富森美家居等企业,也开启了新一轮营销季。

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在楼市传统销售旺季“金九银十”即将到来之际,记者采访到目前青岛的各楼盘并没有针对性的优惠问世,青岛置业者买房热情度高房子不愁卖,成为青岛楼市火爆的现状。

来源:房地产洞察(ID:fdc920)

旺季冲剌业绩房企纷打促销牌

昨天是二十四节气的处暑,处暑即为“出暑”,是炎热(三伏天)离开的意思,天气已渐生凉意,而房地产行业正在酝酿下半年最盛大的一次的狂欢——金九银十。

以往进入八月中下旬,青岛各大楼盘都会推出各类优惠政策,备战即将到来的“金九银十”。特别是前两年房地产市场不景气之时,为了能够完成全年销售任务,吸引更多购房者置业买房,9月、10月通常都会成为各家开发商冲刺销售业绩的关键时刻。

这几天,房姐的朋友圈被一张火红的卖房广告刷屏了。

“整体来说,开发商对于今年整体后市不乐观,虽然销量不错,但品牌房企要完成今年业绩目标还是有一定压力的。”58安居客房产研究院首席分析师张波分析认为。

每年的金九银十,地产营销总连轴转72小时、置业顾问一天接待几十拨客户连口水都喝不上、广告策划通宵赶营销方案、财务处pos机就刷坏了都不奇怪......

然而,或许是今年的房地产市场太火,置业者在中意的新房面前大部分失去了理智,又或许青岛楼市正式进入“卖方市场”的时代,“买涨不买跌”的氛围太浓厚,因此眼看着今年的“金九银十”即将到来,可开发商却没有任何针对“传统销售旺季”作出优惠促销的意思。

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张波告诉《每日经济新闻》,目前来看,未来很长一段时间内房价不会涨,对于开发商来说,要保证的是流量第一。如果顶着原先价格卖会遭遇两种境遇,首先可能会遭遇政府限价,其次到了年底整个市场出现量价齐跌,届时出货就更难。因此,凡是从降价角度快回笼资金的做法都是正确的。

回顾2016年、2017年的金九银十,项目开盘简直是难得一见的盛况,在货币的泥石流之下,2成首付、9折利率,富人的“资产荒”和各城市的“新房荒”,爆发出可怕的洪荒之力,超级地王和抢房大潮,同时霸屏楼市头条。

青岛装修了解到,截至目前为止,虽然金九银十即将大幕拉开,但青岛竟然没有一家开发商为此推出特惠活动,现有优惠也是延续之前已有的,另外部分开发商在采访中表示,“金九银十”期间,不仅不会出台任何优惠活动,而且还会在现有价格基础之上再“提价”。“特价房”、“钜惠折扣”、“送家居家电送物业费”这些往年的促销手段在今年的黄金旺季里,基本已经“绝迹”。

这是恒大在全国启动的楼盘大型促销活动,以10月黄金周的名义,对旗下住宅楼盘甚至可以最低74折的折扣进行销售。

值得注意的是,楼市营销行为开始增多。进入9月,也迎来了楼市的传统销售旺季,虽然今年的“金九银十”势头难再,但大多数房企仍欲抓住时机冲刺年度目标。如上海、广州、杭州等一二线城市,不少楼盘项目推出降价或变相促销活动,以吸引购房者。

前两年的金九银十,对于购房者来说,一切的数据分析、项目优势、产品研究,都是无用的,能摇到号买到房才是最重要的,即使烂尾楼也一样卷土重来被争抢一空。

以往“金九银十”期间,开发商“低价促成交”,今年的“金九银十”则要呈现出各楼盘高价比拼的现象。一些迟迟不开盘的纯新盘,也酝酿着在九月之后可以名正言顺的“高价问世”,如此一来,既避免购房者因涨价产生的反感情绪,又能很好地在市场成交最高点快速完成清盘。

中国房企龙头之一的恒大带头降价,这到底是信号还是噱头?

前不久,上海宝山的招商雍和府项目对外营销宣传显示:9月买房可获得宝马品牌汽车一辆,也可折现提取。中国恒大集团则在全国范围内开启了“全员营销卖房”活动。

转眼之间,一年过去了,市场反而是多了焦虑、怀疑和犹犹豫豫。接下来开发商又会放大招:“开盘99折”“2万抵8万”“成交就送家电大礼”......

以崂山区某楼盘为例,置业顾问向记者坦言,他们预计今年9月加推最后一栋楼座,虽然该楼座并非楼王位置,但价格却比之前开盘的楼座价格上涨了近2000元/㎡。不过即使如此,前来咨询的客户还是很多。在置业者眼里,在“日光盘”荣升至“时光盘”的今天,好房能买上就非常不易了,有没有优惠都不是问题!

在金九银十之际,恒大拉开了全国房企降价的序幕。接下来,会不会有更多的房企加入这波降价狂潮?

克而瑞分析认为,出现这类情况,主要因为各城市的限价政策持续发酵,压缩了企业的项目利润空间,而多数房企去化压力仍然很大,所以需要通过适当的让利优惠来提升业绩。

今年的金九银十还会像往年那么火爆吗?会不会又是一副兵荒马乱的抢房场景?金九银十是买房的好时机吗?

然而,当我们将时光倒退回至两年前。2014年“金九银十”期间,限购政策放开并没有给市场带来太多惊喜,各家新盘的销售业绩依旧不太可观,除了一些大鳄级房企完成任务外,绝大多数开发商都是惨淡经营;2015年“金九银十”在一大波政策的组合刺激下,楼市有所好转,但多数购房者“观望态度”依旧十分浓厚。为了打破这样的尴尬,开发商纷纷“拼低价”促销,并以优惠政策诱导置业者赶紧出手买房,可最终销售业绩依旧差强人意,当年的购房者那可是“铁了心”的不买账啊。

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“如果3.5万元/平方米能走20%货值的话,那么降价到3万元/平方米就能走80%的货值。”张波对《每日经济新闻》记者表示,现如今相对利润来说,完成业绩和回流货款是企业生存的更大要素。因为开发商资金层面回笼压力比较大,如果不去搞些让利促销等营销手段,对去化速度和下半年业绩都可能带来一定影响。

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2016年金九银十置业者不再“坐等优惠” 因为“越等房越贵”!

看到这里,一定有人迫不及待想冲去售楼处一探究竟。

“尤其是在如今的行情下,大家一致认为下半年房价不会大涨,在此背景下,市场已经开始从卖方市场往买方市场转变。”张波表示。

电商有“双十一”、“双十二”购物狂欢节,房地产里也有“金九银十”买房促销季。而以多年的“金九银十”来看,开发商会给你算出各种花样的折扣。看似优惠折扣很多,但房子未必优惠,所以你也别指望挑到多优惠的房子。这些不过是开发商包装的噱头,不一定代表优惠,最终要看房子最终价格。

记者调查发现,在即将到来的“金九银十”期间,除了开发商不会做出任何优惠让利购房者之外,置业者也不会孤注一掷地把置业计划安排在“金九银十”之内,接受采访的诸多置业者都表示,他们近期都在密切关注楼市,若有合适的房源出现,会毫不犹豫的出手置业。

但结果有可能让部分购房者失望了。

影响链条行业家居亦迎营销季

你所在城市的金九银十是否优惠只需进行横纵向对比即可。横向对比是指同个项目的同户型的价格对比,纵向对比是指附近项目相似产品的价格对比。

按照现在的房价趋势来看,多数置业者认为房价还会持续上涨一段时间,“不少楼盘都在提价,平白无故地买房预算就多出几十万。”有置业者告诉记者,“过去几年的房价走势告诉我们,在房价还没有涨到太过离谱的时候赶紧出手置业,才是最明智的。多看看条件差不多的楼盘,选择一个总价合适、又不违背自身选房意愿的,其实并不难”。

所谓的降价仅是针对部分楼盘而言,不是所有城市、所有楼盘都参与降价,一些必须按照备案价销售的住宅楼盘不在上述折扣范围内。

在调控趋严之下,不少热点城市“一二手价倒挂”现象普遍,加之新房市场让利促销现象开始增多,一定程度上也影响了二手房市场。数据显示,今年1~8月,全国二手房成交量相比去年同期有所下滑,绝对值也并不高。受此影响,无论是房地产行业上游的建材还是下游的家装,都一定程度受到影响,头部企业纷纷开打营销牌。从红星美凯龙、宜家、富森美家居这样的大型卖场企业,到齐家、尚品宅配这样的一站式平台,再到地砖、橱柜、门窗、卫浴等各类材料品牌,都纷纷推出各类积分、抵扣、折扣、优惠等营销活动。

一般来说,一年中有两个买房旺季“金九银十”和过年期间,这是开发商集中打折的时间段,其实,一般来说,6月和12月是比较优惠的时间。因为这是开发商冲业绩的时间,当然具体也要看每个开发商的情况,不同公司的任务考核时间是不一样,港资房地产公司是年中考核,中资公司是年末考核的。为了冲业绩回款,所以会给到一定优惠力度进行促销。同时,不同项目的任务完成差额也不一样,也要具体分析,有一些项目一开盘就开始放量放价。

也置业者表示,之所以对“金九银十”楼市没有太多的期待,还有个极其重要的原因——好房源越来越少。按照最新统计显示,目前青岛主城内的新房库存量不够卖五个月。青岛新房成交量屡屡上涨,不少地角好的新盘,买房都得靠托关系找人才能“抢到”,再不是过去置业顾问“一天三个电话”求着你来买了,在这样的大背景之下,谁还能期待优惠呢?

另外,具体项目是否可享受优惠,还需要咨询当地的楼盘销售。

在第42届中国家博会上,红星美凯龙家居集团助理总裁、互联网集团CMO何兴华向《每日经济新闻》记者直言:“中国家居行业正面临营销的困境。”

总之,因为他们自身的目标完成压力,这两个时间段买房,开发商给到有诚意的优惠折扣力度概率还是比较大的。

业内:“买涨不买跌并不可取! 买房不能盲目“跟风”

当然,北上广深没有采用这样的促销手段。因为它们被政府用“备案价”管控着,相当于所有的房企都在降价促销。另外,买新房需要“摇号”,用不着再降价。

何兴华认为,现在行业的存量正在加速离散,移动互联网带来的流量红利已经结束,如何实现精准营销和智慧营销,如何有效解决数字化升级问题,已经成为困扰企业发展甚至生存的重要问题。在“买方市场”之下,消费者个性化需求、专业建议需求和决策帮助需求等都更加繁多和挑剔。

目前全国的行情虽然不是非常火爆,但是开发商也不可能完全折价卖给你,所以预计金九银十还是会走量价齐稳的态势。

虽然青岛楼市如今是一派欣欣向荣之景。置业者买房态度积极、开发商推盘热情高涨,在供需双方都“满血备战”之际,青岛楼市的金九银十似乎也“板上钉钉”。

真正打折的,是正在回调的二线和广大的三四五线。

《每日经济新闻》记者查阅相关数据发现,建材家居行业每年3月和9~10月都是消费者采购的传统旺季,尤其是“金九银十”普遍会出现年度峰值。2016年~2017年的BHI(全国建材家居景气指数)都出现明显提升,全国规模以上建材家居卖场销售额明年增加。

按照目前各房企公布上半年的销售额情况,很多开发商离他们的全面目标还很遥远,所以也会适当走量。

记者采访到的业内专家表示,按照青岛房价走势来看,青岛整体楼市还算健康平稳,但也不得不承认,在楼市火爆的背后下还是出现了一些本不该出现的市场“怪现象”,给青岛房地产市场后期健康发展带来不可控因素。比如,开发商“捂盘惜售”的现象重现江湖,再比如某些黄金地角的新盘和二手房跳价严重,但这些个案,也恰恰促使置业者“买涨不买跌”心态的形成。对此业内人士坦言,在房地产市场上,总是会出现人们“追高”“买涨不买跌”的情况,在楼市低迷期不敢入手,在楼市火爆期却心甘情愿多花钱。

例如,恒大在厦门的某楼盘推出了“限售特价的给利”的活动:

中国建材流通协会专业人士就指出,9月~10月全国各大家居建材品牌往往会开启“营销季”,各类优惠折扣频出吸引消费者,以期冲刺年度业绩。

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但“现在并不是买房好时机”,青岛某资深专业人士这样告诉记者,“青岛新房去化按照现在的速度计算,将很快也能步入热点二线城市的行列中去,那么就极有可能又将面临新一轮的调控,以此抑制房价大涨、成交量猛增的情况。如果不是太着急置业的话,可以再等等,根据自己的实际需求再买房,盲目跟风置业并不可取”。

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金九银十,虽然没有很大的优惠力度,但是属于全城的项目都会参与的,所以他们会拿出比较多的房源就货,可供挑选多了。所以金九银十还是非常适合买房的。

业内人士提醒,今年的“金九银十”极有可能就是以开发商为主导的“卖方”市场,作为自住型置业者来说,肯定会被动很多,房价高、房源可选择余地小。既然要委曲求全买套并不一定“合心意”的房子,何不等等再置业呢?毕竟,买房是件大事,对于绝大多数家庭来说都是一笔不小的开支,冷静理智、谨慎小心、“不跟风”置业才是上上策。

上图看,最低单价为2.95万,据房姐查阅,该小区目前在各大网站上的参考均价是3.5万,相比之下,直降了5500元。

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这个折扣力度还是非常诱人的。

以前开发商卖房拼产品、拼品牌、拼优惠、拼营销,而2018年卖房,只拼谁坐得住,谁沉得住气。而现在的形势,任他是这一轮上涨中呼风唤雨的开发商都沉不住气了。

如果你长期关注楼市,就会发现厦门是8月全国人民最关心的城市。房价暴跌上万、地价腰斩,厦门这一波从7月起开始蔓延的降价引起了全网的讨论,甚至有自媒体打出了厦门房价腰斩、厦门bengpan的标题。

2016年、2017年很多城市高价拿地的很多项目都要集中入市了,而有些项目捂盘捂了蛮久。

当然,厦门没有崩盘,部分区域的降价,说明厦门房价已经开始回调。一线已经回调一段时间了,接下来,会越来越多的城市加入回调的行列,上半年狂热火爆的行情中也将慢慢回归理性。

原本开发商是想着希望能因为高昂的地价而在备案价有所放松,而“遏制房价上涨”“调控不力的城市,坚决问责”揪着开发商的头发,“去杠杆”“整顿房地产乱象”也在将开发商五花大绑。

开发商降价、成交量下跌、土地流拍,楼市的拐点要来了。

开发商最后一点“限价放松”的希冀已经被打得垂头丧气,眼瞅着现金流已经非常紧张,上半年因为限价而捂盘的项目,接下来真的快要捂不住了。

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高房价低备案价,他们不甘,他们焦虑,然而现在二手房又在回调,他们还会更加不甘、更加焦虑,因为回调的二手房也会拉低大家的价格预期,想着“买不到新房,我就去买二手房好了”。

按照恒大最低打74折来计算,相当于房价下降了24%。如此大规模的降价,传递出什么信号?

对于开发商来说,与其再捂下去,不如早点落袋为安,现金为王啊。

首先,开发商会按照往年传统习惯的来实施降价,刺激销售。电商有“双十一”、“双十二”购物狂欢节,房地产也有“金九银十”的买房促销季。中秋、国庆两个紧密相连的节日里,人们会充分利用休闲时间去进行购房。

那既然已经捂不住,下半年什么时候出货呢?

另外,按照目前各房企公布的上半年的销售情况,很多开发商离今年的目标还有一定距离,一般会在这个时候冲冲销量,达到预期。

最好的选择依然是金九银十。

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那么你在金九银十中要去买什么项目?

第二个值得注意的是,在政府“坚决遏制房价上涨”的大环境下,开发商对未来预期不乐观。

最好是找长期未开盘,但是现金流紧张的项目;找那些不是地王项目、土地成本尚且可接受的项目。这就是你捡漏的最好机会。

这一点从开发商对于拿地的态度便可窥见一二。如果说前段时间频频出现的土地流拍早已不是新闻,最近一则土地出让价格的消息更让我们感受到土地市场的凉意。

当然,我说现在适合买房并不仅仅因为是“金九银十”,而是因为现在的行情和周期。买房一定要买在房价开始全线上涨的初期以及价格开始回调时。例如2016年、2017年,全国都是全线上涨的行情,当然是越早买越好咯。

9月3日,易居房地产研究院发布的《2018年8月40城土地市场报告》显示,40个典型城市土地出让均价,连续5个月同比下跌,溢价率创39个月新低。整体上看,房企不愿意高价拿地了。

2018年下半年也是一个很好的买方时机,不用管什么金九银十,虽然现在多城二手房在回调,而中国人向来追涨杀跌,所以观望情绪很重,而现在正在回调,其实是给你买入有价值的优质房产的好时机。

融创2018中期业绩会上,孙宏斌毫不讳言,要“安全第一”。相信这也是大多数房企的心声。

你不用像上半年一样着急上赶子去参与摇号抢房,而可以借着回调抓住楼市周期中比较低洼的价格。

再则,银行收紧贷款,大多数房企需要回笼资金、增强流动性。众所周知,房地产开发属于资金密集型行业,对资金需求较大,而当下的市场环境,一些房地产企业负债率较高,偿债压力较大已是“公开事”。

买房最终还要是看周期并且挑选有价值的区域,而不是“金九银十”这种营销噱头迷惑。

眼下,还钱的时候就要到了,尽一切力量提高项目周转,回笼资金是第一要务。

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最近,我发现公众号后台的留言风格变了,以前的时候粉丝问的是:**城市的**项目值得买吗?明年会涨多少?

恒大打响了楼市降价的第一枪,在楼市严调控形势下,这是一个良好的开端。相信往后还会有更多的房地产开发商会跟进降价,对于刚需无疑是一大利好。

最近,都是清一色地问:**城市能不能买?该怎么选?

当然,即便不是“金九银十”,目前的行情和周期其实也利好购房者,你不用像上半年一样和万人摇号抢房,还可以趁着楼市回调期多对比、多挑选。

很明显,大家的预期已经由以前的涨多涨少,变成涨跌分化、担心买错。

各地楼市都已经开始降温,今年想上车的大可不必着急,至少等到年底是没有问题的。

现在的行情即使再扑朔迷离,而你只要坚持最基本的逻辑——买入有价值城市的优质项目,就不会错。

当然,对于投资,还是要理性和谨慎,不要轻易被“金九银十”的噱头迷惑!

假如你城市买错了,限售之下长时间占有资金,而你的机会成本是很大的,你失去了买到更高投资收益的城市的机会。

“坚决遏制房价上涨”,每一个字都有深意。返回搜狐,查看更多

以前是去库存、去杠杆,接下来极有可能就是去泡沫,那些没有价值且价格虚高的城市,可能会长期高位站岗。

责任编辑:

不仅要好城市,还要好地段、好项目。好城市的好地段、好项目可能是跌5%,而同一城市的远郊地段、品质低下的项目,未来一旦回调,跌个50%都毫不奇怪。

切不可因为“金九银十”这种营销噱头就受影响,一看“折扣好多、优惠力度好大”就盲目买入,房地产的坑远比你想的要多要深,很多城市垃圾项目就是借着类似于“金九银十”的漂亮外衣,趁机出货。

作为一个普通投资者,与其整天分析预言某个时间房地产会崩盘或者是暴涨,不如沉下心来认认真真地看看项目、地段、城市,寻找真正有价值的好房子。

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