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你们都骂够了啊,说说长租公寓的费用分期和A
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住房租赁成房企融资捷径:今年已发债618亿,没业务的也发


近期,“我爱我家对西城区同房源、同承租人续租收取中介费”一事,引发外界广泛关注与热议。尽管,我爱我家回应称该房源因属“相寓产品”,为长租公寓产品,因提供管家式服务,续签收取的是服务费,并非中介费。但对于长租公寓续签是否应该收费?服务费和中介费应当如何界定?收取标准应该如何制定?无论是租户还是业内专家均表示,在国家压缩购房市场、发展住房租赁市场的政策背景下,有必要从立法层面规范中介收费,以维护良好的租赁市场秩序,给广大租户一颗“定心丸”。

在融资渠道越来越窄,融资成本越来越高的窘境之下,作为资金密集型企业的地产商们不得不开始寻求新的融资渠道。

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出品:万房长租评级

中介费还是服务费?

公司债一直是地产商的主要融资方式之一,但在房地产行业去杠杆的背景下,从5月底开始,一系列房企的发债遭遇中止,这也让房企融资难的氛围愈加紧张。但并非所有的发债都遭到了发行障碍,澎湃新闻(www.thepaper.cn)观察到,以租赁名义发行的公司债已有多个获得了通过,其中部分发债公司甚至尚未公布租赁业务。

这段时间,所有的声音都在对长租公寓口诛笔伐,今天,杭州鼎家破产的新闻,更加坐实了这些罪名。

口述:一位长租公寓的老兵

根据媒体消息,2018年4月,租户刘先生通过中介经纪机构我爱我家租下西城区一房源。此房由我爱我家与房主签订租赁合同后,再租给刘先生,第二年续租时我爱我家要求刘先生继续缴纳中介费。双方签订了1年合同。

融资渠道收紧,地产商将目光瞄向住房租赁债

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执行:楼兰(微信id:wangfangyjy)

对此,我爱我家方面在接受北京商报记者采访时回应表示,该房源并非普通租赁房源,而是“相寓产品”。“相寓产品属于我爱我家旗下的资产管理类业务,与普通租赁管理方式不同。我爱我家的普租业务第二年如果是租户与业主直接签约,没有通过我爱我家进行居间是不收中介费用的。而相寓与其他长租公寓如自如等类似,收取的费用是为客户提供了服务内容。”我爱我家同时表示,目前公司与客户详尽解释了费用的构成,客户表示认同并达成一致。

8月22日,澎湃新闻不完全统计后发现,进入2018年以来,有不少开发商发行了住房租赁专项公司债券。截至目前,已有12家公司提交了发行住房租赁专项公司债的申请,发行规模总计618.8亿元。其中,获得证监会审核通过的项目有6个,已回复交易所的项目有4个,另外有3个项目目前为中止状态。

在这风口浪尖上,我来说说对长租公寓的一些看法,姑且把长租公寓、租金贷、ABS三种模式单拎出来解析:

这几天,“长租公寓爆仓”的话题非常热,自如和相寓被查,自如也发出了检讨声明。情急之下,声明中居然把“创新”写成“床戏”了。自如的公关先发稿,又处处求爷删稿。长租公寓这几天真是一地鸡毛。

北京市京师律师事务所刘松涛、乔乔向北京商报记者介绍称,关于房屋出租的中介费用,目前没有明确政策规定。但就“同一房屋、同一租户”的收取续约中介费是不合理的,因为中介机构在第一次完成居间服务所收取的费用,无权在续约中再次收取。

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定义

一种是集中式公寓,即运营商通过收购或租赁的模式取得项目整体的管理权(通常为整栋或整栋中的几层),统一进行改造后出租的一种租赁公寓模式。这类公寓品牌有V+SPACE、魔方、YOU+、泊寓等。2016年以来,万科、龙湖、远洋等开发商的集体入局,让集中式公寓更加火热。

另一种是分散式长租公寓,即运营商从分散的房东手中取得房源, 经过标准化改造或装修后,统一出租管理的一种租赁公寓模式。目前,这类公寓市场份额最大的是链家旗下自如,其他品牌有我爱我家旗下相寓、青客公寓、蛋壳等。(因为这个模式会牵扯到三方,等下我主要分析在这个模式下进行分析)

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但合硕机构首席分析师郭毅也指出,中介费是针对房屋居间交易服务所收取的费用,收取此费用的先决条件,就在于中介机构和中介经纪人是否提供了相应的服务。

4月25日,中国证监会、住房城乡建设部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》,以实际政策支持促进住房租赁市场发展。随着文件下发,被认为达到数万亿规模的住房租赁产业获得了最明确的资金渠道支撑。

形态

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也有人说,社会情绪是被胡一刀这把火给点着了。不是胡一刀点这把火,也会有李一刀、张一刀点这把火。该来的,总会来。我在这个行业做了很多年,看到大家都很激动,本来想,宝宝有苦不说。但是,想来想去,还是决定把真相告诉大家。

买单服务 认可度基础存在

此次下发的文件明确了开展住房租赁资产证券化的基本条件、政策优先支持领域、资产证券化开展程序以及资产价值评估方法等作出具体安排,并直接指出将在审核领域设立“绿色通道”。

各方利益点

给房东:省心+在竞争市场下的超额房租红利(进入垄断格局之后不会再有)

给房客:提供标品,结束传统租房体验糟糕,房屋质量参差不齐,且租户的居住权益时常受到侵犯的痛点。

长租公寓中介:赚取价差利润

长租公寓是未来租赁市场的发展方向,健康成长的话,能够达成一个三方共赢的局面,也是因此,敏锐的资本嗅到了这个充满金钱味道的商机,这条赛道上迅速聚集起了地产标杆、中介老大、连锁酒店龙头以及一众创业公司,自2016年起,就加速迈入了群雄逐鹿的战国时代。

而年初,自如A轮融资40亿,蛋壳B+轮融资7000万美金的事实,也一再地提醒我们,另一个新的市场已经拉开大幕,只等崛起。

先从一个故事讲起。

“住过普通租赁房源,签约时除了缴纳房租还有中介费;后来转为租住长租公寓运营商提供的租赁房源,除去房租,中介费被替换成了服务费。乍一看,中介费及服务费似乎只是缴纳费用名目上的不同。不过后者提供的对应服务,似乎也给我带来了一定便利。”自如客小徐表示,参照普通租赁续约时再行缴纳中介费的争议,只要长租公寓提供的服务及收费对等,他愿意为按年支付的服务费买单。

此后,无论是已涉足长租领域的还是未涉足的房企,均开始提交发行住房租赁债的申请。

利润分析

长租公寓方利润=租客房租-房东房租-装修成本均摊-运营成本

其中,租客房租>房东房租

2016年,交易所和证监会都在鼓励长租公寓资产证券化。这个事,以前没有人做过,我也不想做——手头一把项目按步就班做,不费劲,还有钱赚,谁愿意沾这个麻烦,自讨苦吃。再说,费劲还不一定能做成。

据了解,所谓自如“服务费”,即自如客为其在租赁住房期间涉及到的一系列生活服务买单,内容涵盖公共区域双周保洁、供暖、网费、寻常维修等。

没有租赁业务的也在发债

长租公寓的演进方向

1、薄利逼迫下的抢占房源大战

完全按照上述利润方式来看,长租公寓利润单薄,确实如相关企业所说利润率只有1~2%,薄利就必须多销,因此,大量抢占房源,就势在必行,只在通过大量的反复的商业行为,形成流畅并巨量的租房线条,才有可能在这个市场上有所收获。

2、争取房租的定价权

长租企业想要获取更多的利润,除了多销,另一种可行的方式就是提升利润率,也就是在房东房租长约不变的情况下,提高房客的房租,但房租是一个公开市场,甚至可以说是一个完全竞争市场,长租企业在这个市场上只能被动接受房租价格,而没有定价权。只有这个市场进入寡头垄断或完全垄断市场时,价格才能为企业左右。

因此,多销和定价的两个需求,都会把长租企业往抢占更多房源的行为上推进,这也是去年到今年,抢房大战的根源所在。

我就跟领导坚决请辞。

据了解,与普通租赁房源不同,以自如、相寓为代表的分散式长租公寓和魔方等集中式长租公寓,除了一次性租赁信息服务外,中介机构都会提供管家式的服务,中介公司一般也会据此来要求在居间合同到期后、续签后再次支付服务费。由于维修、保洁甚至邻里关系协调都有管家帮忙,比较省心,长租公寓的服务费在租房者中认可度要好于普通房源续租中介费。

在国家提出多项鼓励及支持住房租赁市场发展的政策之后,无论民营企业还是央企开发商,纷纷布局长租公寓及自持住房等领域。

定义

租金贷,是消费分期的一种。初始形态是:租客租下房东的房产后,向资金提供方进行借贷,由资金提供方将租金交付于房东,之后再由租客向资金提供方分期支付资金和资金使用产生的利息。

2014年发起于成都的斑马王国,通过这种模式迅速发迹,一路把火点到了北京;后期各个小贷平台迅速跟上,出现了会分期、租了么、房司令等专门主打租金分期企业。

领导表情很严肃:不能眼里只装着钱。这个事不做,其它的活儿,也别做了。

不过,也有对长租公寓按年收取服务费表示质疑的声音存在。在“黑猫投诉”平台上,经常充斥着对市面常见几家长租公寓运营商收取服务费的吐槽与“差评”,投诉内容包括租房续租以服务费名义重复收取中介费、服务不到位或拖沓、管家态度恶劣等。

目前市场上运营长租公寓的主体主要包括品牌运营商、中介系、酒店系、房企和央企。品牌运营商手中包括集中式与分散式公寓,如魔方公寓、蛋壳公寓、You+公寓等等;中介系以分散为主,如链家旗下的自如、我爱我家旗下的相寓,世联行旗下红璞公寓;酒店系以集中式公寓为主,如雅诗阁、辉盛阁、逗号公寓等等;房企主要以集中式公寓为主,如万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓、碧桂园的BIG+碧家国际社区等等;央企也是以集中式公寓为主,目前已涉足长租公寓的有上海地产、上海陆家嘴集团、张江集团、保利集团等等。

形态

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这是死命令,必须做,做成了就是先驱,做不成就是先烈,是油锅,也要往里跳!

中原地产首席分析师张大伟曾在接受北京商报记者采访时表示,不乏一些机构服务费是中介费的“假面”,实质上等同于变相收取中介费。张大伟认为,服务费本身没有问题,需要深层次考虑的是,长租公寓运营商所谓的“服务费”到底和中介费有无关系。“政策不允许中介又吃差价又赚中介费,长租公寓公司向租客收取服务费的行为就像打了个‘擦边球’。”

如今,在2017年销售额前5名的开发商中,除了恒大集团的业务中并没有涉及长租公寓之外,其余四家均有所涉及。

各方利益点

租客:减轻一次性付款压力,将租金拆解为月付

租金贷提供方:赚取贷款利息

原来以为,凭着自己经验值,测算现金流,做个初步方案,最多2个月就能交差。没有想到,点灯熬油,我做了快5个月。所谓创新就是自找麻烦。没有人愿意找麻烦。

“自如实际上把经纪业务中的‘中介费’包装成了‘服务费’,按年收取的服务费对应的是其对外宣称提供的一系列服务。而我爱我家没有包装,中介费就是中介费,因而续约收取中介费这一问题在近年饱受外界质疑,相关客户投诉及媒体负面曝光不断。”

有行业相关人士对澎湃新闻表示,“一般都会要求发债方披露债券募集资金的具体投向,包括住房租赁项目的预计开工时间,预计总投资额等一些资料。”前述人士同时提及,在这些房企中不排除有些是出于融资的考虑,所以为了防范一些企业借助住房租赁市场的绿色通道来发债为公司输血,监管层的审核会日趋严格。

利润分析

租金贷利润=租客房租+房租贷款产生的利息-房东房租

其中:租客户租=房东房租

方案出来了,向证监会的领导汇报,我还自信满满。

中国房地产经纪同业联盟主席胡景晖说“像自如之类的长租公寓运营商,其按年收取的服务费也是由租户自己承担,说到底,羊毛出在羊身上。这个钱花的值不值,还是要看提供的服务好不好。只有服务与收费相匹配,服务费才能名正言顺,不被非议。”胡景晖

在目前被中止发行住房租赁债券的房企中,富力地产和合生创展均无项目涉足长租领域。在已回复状态中的融信、龙光目前也未有实质性的长租公寓项目。此外,已获得上海证券交易所通过的100亿元规模“中联前海开源-恒大租赁住房一号第N期资产支持专项计划”的恒大地产集团,目前的业务中也并无实质性的涉足长租公寓。

定义

随着长租公寓和消费金融的结合,出现了现在被痛批的第二种租金贷:即租客在与长租公寓企业签下租约的同时,与该企业合作的资金提供方签订贷款合约,资金提供方将租金支付至长租公寓方,租客向该金融机构按月还清租房贷款。

例如,国内规模最大的长租公寓自如为租客提供的与京东金融合作的“自如白条“,租客首次付款需要交付押金+首期房租+服务费,之后每月支付当期房租+服务费+分期手续费,费率为6.27%

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领导看方案很细,我心里一下子没底了,时间真是漫长,度秒如年。说老实话,做专业活,还是很自信,但这一回要栽了?

监管模糊呼吁制度设计

国泰君安在研究报告中表示,住房租赁专项公司债券约定了住房租赁项目的自持比例及期限,保证债券募集资金能够被用于住房租赁项目,但是从5月开始陆续有房企发行住房租赁债券被中止,以此来看,后期监管部门会对此类型发债进一步从严审核。

形态

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领导说话一向简明扼要:xx,这个方案好,但前提是合规合法。要不你先研究一个问题。

事实上,就房地产中介市场存在的不规范经纪行为,早在2013年5月,北京市住房和城乡建设委员会便已会同北京市工商行政管理局、北京市发展和改革委员会、北京市人力资源和社会保障局共同制定了《北京市房地产经纪管理办法》,其中明确规定:“同一宗房屋租赁经纪业务中租赁双方续约的,房地产经纪机构不得再次收取佣金。”也就是说,如果是同一房租的租赁双方进行

澎湃新闻记者 李晓青

各方利益点

租客:减轻一次性付款压力,将租金拆解为月付

长租公寓:赚取贷款通道费+拥有自己的资金池

租金贷提供方:赚取贷款利息

什么问题?方案里不都写上了吗?

利润分析

租金贷提供方利润=房租贷款产生的利息

长租公寓方利润=租客房租+房租贷款通道费-房东房租-装修成本均摊-运营成本+资金池期限错配利差

其中:租客户租>房东房租

领导说:你研究下,在中国的法律法规体系下,到底什么样的土地性质适合做长租公寓?

解析

2016年,我爱我家旗下的相寓和房司令合作,头一次把租金贷引入了长租市场。自此,掀起了租金贷2.0阶段的开端。相寓和房司令的合作充满试探的味道,一年房租的贷款利率,仅设计在2点几个百分点,不可谓不慎重。这个试探初尝甜头,相寓通过此举,率先成为了长租公寓里面能够赚钱的唯一一家。这个试验的效应非常明显,之后,越来越多原来利润非常单薄的长租公寓开启了和租金贷合作的模式,以增加自己的盈利空间。

在2.0形态中,长租的暴雷隐患初现,中介方手上并没有房屋所有权,却从资金方获得了本应属于房东的长租资金沉淀,也就是产生了俗话所说的“资金池”。

租金贷并不可怕,可怕的是因为资本逐利性所带来的两类乱象:

1、强制贷款付租金

强制贷款付租金,是长租公寓被投诉的重要行为之一。加入租金贷这个新的变量之后,长租公寓从薄利行业摇身一变为金融杠杆行业,所以,尽量多的租客都加入现金贷,成为长租公寓强烈的诉求,因此也催生了“强制贷款付租金”的恶劣行径——

首先,是提高非贷款付租金的门槛,一般要求半年付或是年付,堵上租客自付房租的后路;

之后,再以各种优惠手段诱惑租客办理租金贷,让租客以每月多付一点点利息的代价,换取可以月付房租的贷款计划(也有某些长租公寓为了快速扩张资金池,选择自付利息)。

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对于租客来说,“强制贷款付租金”的行为,起码有两项要打上差评:

租客不知风险:许多房屋租赁中介通过租金打折等优惠手段以诱惑租客办理贷款或信用卡分期,但是在推销的过程中并没有明确告知甚至提及其中的贷款合同以及潜在风险;

租客不知情:比不知风险更糟的是,部分租客完全就是“被贷款”,在租客并无贷款需求或完全不知情的情况下,公寓/平台私自使用租客的身份信息办理了租金贷业务,而租客在租房全程中对于产生贷款事项并无认何了解,到头却被资金提供方追债。

2、资金池无人监管

资金池的构成,原来是房东剩余的房租,但由于有了期限差,长租公寓方就有了从资金池获得收益的可能性。

想通过资金池获益原本无可厚非。但是资金池在国内不合法,同时,长租公寓的资金池并没有任何监管介入,彻底成为了法外之地,无法奢求这类资金池能建立备付金制度。

这也是我吐槽过P2P的,如果把资金池的安危都置于企业家的良心上,那这个资金池里的资金到哪里去,就不好说了。

如果说长租公寓崩盘,也就是崩在这个地方。如果长租公寓资金池爆仓,对于几方都会带来严重的利益侵害:

房东的后续租金全部落空,只能选择驱赶房客;

租客的贷款合同签了一年,房子不让住了,贷款却还得还;

租金贷已经把钱支付给了长租公寓,但租客没房住,就不还贷款,最后产生大量坏帐。

我当时挺开心的,这个问题很简单呀,这跟开发商盖房子拿地一回事,应该不难。

定义

ABS融资模式是以项目所属的资产为支撑的证券化融资方式,即以项目所拥有的资产为基础,以项目资产可以带来的预期收益为保证,通过在资本市场发行债券来募集资金的一种项目融资方式。

以“中信证券·自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”为例,其基础资产为小额贷款,自如1号以小额贷款的预期收益作保,发债融资,预期收益率5.39%,并由自如兜底。

我怕还有别的要求,就问:领导,还有其它的问题吗?

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如下是自如1号的交易结构图——

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为了便于大家理解,我画了一张简单的——

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领导说:没有了,你研究透了,合法合规,咱们就批。

各方利益点

租客:减轻一次性付款压力,将租金拆解为月付

投资人:获得投资金额5.39%的收益

外贸信托:赚取贷款利息7.06%(自如所有贷款利率均为6.27%,贷款期限均为11个月,采用等额本息还款方式,在此种模式下月利息为0.57%,按照复利计算的年化利率为7.06%)

长租公寓方:赚取价差1.56%=7.06%-5.50%(循环期内按季度付息,计算5.39%的票面资金成本为5.50%)

我当时天真地想,这还不简单!别的不敢吹,法律政策的专家朋友多,问一下就清楚了。

利润分析

租金贷提供方利润=房租贷款产生的利息

长租公寓方利润=租客房租-房东房租-装修成本均摊-运营成本+ABS盈利

其中:租客户租>房东房租

出了证监会,打个出租车,直奔住建部,找专家去。

解析

不讲究的话,ABS模式可以看作是升级版的租金贷,只不过在上一个模式中,是引入了一个第三方来作资金提供并付出利息,而在ABS中,长租公寓通过发债得到大量资金,直接自己既做中介方,又做资金提供方,双枪齐发,提高利润。

同时,ABS虽然产生了募资,但这个资金池相对上一个模式中的资金池来说,资金有专门的托管机构,也因为有了多方参与并在国家备案而产生了更强的监管,基本能够做到专款专用,爆仓问题不大。

由于每天都会收到现金还款,自如ABS的现金流稳定,而且贷款额度和底层资产池具有小额分散特点,加上租金对租房的年轻人来说是一种稳定持续的支出,违约率较低,所以评级为AAA+,至今从未出现过逾期。

当然,ABS的底层资产并非房产租赁合同的债权,而是小额贷款,也是说明目前只做长租利润微薄,不足以支撑5.39%的资本价格,说明在当前市场环境下,如果长租没有金融手段参与,目前并算不是暴利。

但是,1号发行5亿,2号两期共20亿的规模,也亟需自如在ABS项目中,不断的扩大底层资产规模。最终产生的结果与资本的驱动效果类似,都需要去市场上抢夺房源。

而且,在资管新规已经明确要“去通道”的前提下,自如这种操作前景也不容乐观。​

最后想说一句,尽管长租公寓确有值得整改和修正的地方,但是长租公寓带来的暴雷和社会问题,从严重程度上是不会超越P2P的,毕竟长租公寓倒塌暴雷,损失的是最多不过一年的房租,而P2P暴雷,却是毁了好多人的一生积蓄。量级不同,灾难亦不同。长租公寓,需要的是监管介入下的正规经营,而不是放大恐慌下的一棍子敲死。

以一张截图作为今天文章的结尾,这是今天鼎家暴雷后,两位群友的对话。个中滋味,大家可以自己体会。

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微信公众号:萌马有钱

住建部的专家也非常支持:长租公寓证券化是利国利民的大好事,我们支持。有困难就提。

我心情愉快地说:证监会领导问我一个问题,这种问题对你们小儿科,帮我简单讲讲方向,我赶快去写材料,赶紧把这个事做出来。您说,什么样的土地适合长租公寓?

住建部的专家沉默了20秒,很严肃地跟我说:你这个问题要研究出来,也给我们讲讲吧。

我讲个真实的故事,是想说,做长租公寓真的很难,很不容易,但又是国家的一件大事,必须做,又有风险。没有自如、相寓这些品牌运营商站出来,C to C的市场更乱。

我回到办公室,就做起了功课,还把律师朋友快折磨死了。原因很简单,中国没有一部法律说,什么样的房子能住人。国外有《住宅保障法》,中国目前还没有。

我当时心情一下凉凉了,我好歹做了快20年房地产了,居然没有意识到一个最根本的问题:中国没有一部法律说,什么样的房子能住人!

现在很多媒体指责公寓品牌运营商是黄世仁。其实,他们一直说自己是“地下党”,都在偷偷摸摸干活。

当时是2016年,虽然政府都在鼓励,但是长租公寓运营商没有一家敢说自己运营的公寓是完全合规合法的。比如说,土地性质、土地规划、规划用途、消防给不给验收、能不能开业、出租合同派出所给不给登记……

干长租公寓的宝宝,有苦不说。只要一营业,刚开门,税务局、工商局、消防队就来了,经常会出现这种情况。

他们都知道,自己头上有一把剑,随时会掉下来。到时候,只能关店认赔,还可能有牢狱之灾。

其实,这些问题2017年以后在逐渐的解决,大家才踏踏实实,安安心心的去专心干自己专业的事。

从2016年开始,国家各部委对长租公寓的推进力度其实蛮大。但那时候更多是鼓励、鼓励、再鼓励。中央支持和鼓励,在烘托气氛,还需要落到实处。

从2017年开始,无论是住建部,还是九部委,都在把长租公寓落到执行的文件上,而且在试点城市,政策越来越落到实处。

比如说,集体用地能不能做住房租赁?

比如说,老的工业厂房在改造,符合卫生、符合消防的情况下,能不能住人?

比如说,商业用地、非酒店旅游业的能不能做租赁?

那个阶段,做长租公寓的同行提心吊胆。现在,长租公寓的同行不用再去担心:我是一个地下党,别哪天把我给抓走。

从2017年开始,长租公寓新法规出来以后,大家还有机会补手续,至少有路可走了。要知道,早在2015年,长租公寓连路都没有。

这几天,大家都很气愤。对自如、相寓有什么违规,该查处的查处,我坚决赞成。

但是,长租公寓只是刚刚出生的幼苗,如果被踩死,这些年轻人又去哪里住呢?

而且,很多媒体的报道,真实情况不完全是这样,我可以保证。接下来,我会一点一点说给你们听。

只要我们抱着“不作恶”的心态,我相信长租公寓明天会越来越好。

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