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永利402官方网站登录:振奋人心,长租公寓生意
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7月中旬,在市里还有套房子的陈先生(化名),将目前闲置在天通苑西二区的一套120平三居室挂在58同城上面,打算出租。

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“其实从今年初就开始涨了,而且涨的很快。十平米左右的一个小单间,去年底还是1600块钱,一过完春节就2000了,现在将近2500。如果往东边或者北边看一看,一个十平米的小房间但凡挨着地铁口就要超过3000块。接下来换房子可能就不考虑这种长租公寓了,价格太高了。”谈起近期疯涨的房租,租住在北京市丰台区丰益桥某小区的小周向懂懂笔记一通吐槽。

严查下仍抬价抢房 机构收房隐现盈利逻辑

而接下来的“中介抢房大战”,令陈先生更是哭笑不得。陈先生向华夏时报记者表示,预期价格在7500元每月,而在自如和蛋壳公寓两家中介的三轮抬价之后,每月成功涨价3300元,达到10800元每月,房租每年涨2%。陈先生向华夏时报记者表示,蛋壳公寓的中介当时说,不管自如出多少,都多加300元。

来源:中国经济网、新华社、中国经济网、搜狐财经

上个月末,有相关部门刚刚做出“坚决遏制房价上涨”的最新表态,紧接着,一线城市飞涨的房租突然就成为公众的焦点。

在资本助推下,长租公寓机构不惜亏本占有市场规模,然后通过涨价以达到盈利目的

租金在多轮抬价后增加3300元

针对近期媒体关于个别住房租赁企业哄抬租金抢占房源的报道,8月17日,北京市住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人。

近三个月以来,北上广深等一线城市的的房租迎来了新一轮的大幅增长。以北京为例,据中国新闻周刊的报道显示,北京7月份房租同比上涨3.1%,东城区和顺义区房租环比涨幅更分别达到10.5%和10.7%,部分小区甚至涨幅超过30%。

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在网上几乎很少看到房东自爆中介抬价事件,而房东陈先生以网名“仙翩”,在水木社区发的这条帖子,引起了热议。

约谈会明确要求住房租赁企业:

伴随着飞涨的房租,水木论坛的一封中介争抢房源恶意抬高价格的帖子以及前我爱我家副总裁胡景晖公开的炮轰,让长租公寓在一夜之间成为了公众矛头的所指。

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8月1日,陈先生以网名“仙翩”,在水木社区发表了一篇帖子,截止8月6日,共得到了532个回复。其内容原文如下:

不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源;

日前,北京市房地产中介协会召开了座谈会,包括自如、相寓、蛋壳公寓等10家主要住房租赁企业的负责人在会上一起打了保票:承诺落实“三不得”要求,承诺不涨租金并一起拿出手里共计超过12万套的全部存量房源投向市场。一时间,哄抬租金、抢占房源的行为似乎成了“过街老鼠”。

上述表格来源:新京报记者整理

“自家房子要出租,在天通苑,120平三居,心理预期是7500很不错了,来了自如和蛋壳两帮人,自如报价8500给11个月,蛋壳给加价到9000,自如报价提高到9500,蛋壳急了,说总比自如高300,最后几轮过后蛋壳给到10800每月,给11个月……”

不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源;

抢房的中介和“被辞职”的胡景晖

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记者联系上陈先生,其对记者表示,自己年轻时候也是租房,觉得年轻人很不容易,所以想把这件事情曝光出来。

不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。

事情的缘由并不复杂。8月1日,网友陈先生在水木论坛发帖吐槽自己如同拍卖出租房的奇特经历。

多数租赁机构背后都有资本入驻,为租赁机构的规模扩张提供了资金支持。

而在该帖子的几百条回复中,记者发现,不少网友又相同的经历。

同步对住房租赁企业启动了联合专项执法检查:

陈先生发文称:“自己原打算将自家位于天通苑一个120平米三居室的房子出租,最初的心理价是7500元。但是,后来自如和蛋壳两家同时找上门来争抢这个房源。自如最先报价8500元,租11个月。随后,蛋壳给加价到9000元,自如随即将报价提高到9500元。面对竞争,蛋壳表示永远比自如贵300元,最后经过几轮竞价之后蛋壳以每月10800元,租11个月签下了这个房源。”

“一线城市租金上涨”成为近日人们持续关注的热点话题。8月17日,北京市住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人,明确指出:“不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源”。在承诺后不久,租赁企业“哄抬房租”的行为却依然存在。

网名叫做解答的网友,在8月3日回复道:我家周围,正常7500到7800一个月,中介现在9500×11个月大规模收。网名叫做Leonardo的网友,在8月2日回复道:2年前我就发现是这个套路,去年过年邻居的2居出租市场价5k-5.5k开始自己谈可能都愿意出5k左右,结果中介直接给8k租3年,他心动了租给他。一个星期之后我就在中介的朋友圈看到他家房子:客厅做了隔断当3居分租,整租9.5k。

严查不按约定用途使用融资资金的行为;

作为房东,房租的上涨对于陈先生本人而言肯定不是坏事,但这疯狂竞价的背后,买单的依然是那些有租房刚需的年轻人。我们不知道这位陈先生发布这个帖子的原因是什么,但是有一点可以确认:雪崩时没有一片雪花是无辜的。

近日,新京报记者调查发现,一套房源在3天内被两家公寓机构争相竞价,最终从7000元/月抬至13000元/月。机构在收房过程中,有意压低初始报价,然后逐步提升租金,直至触及市场租金的“天花板”。

……

严查哄抬租金扰乱市场的行为;

面对舆论的巨大反响,自如发布了《关于天通苑租金事件的说明》作为回应,其表示水木论坛中发帖所述事件为不实传闻,自如房源库中从未收录过天通苑西二区120平米三居室的户型。此外,自如认为长租公寓首先不具备影响操作整个租赁市场价格的能力。

抬价不止

在接受记者采访中,陈先生道出了另一个隐情。蛋壳公寓中介对他说过,他们融了一笔钱可以高价代理和运营租房,已经掌握的多少套房源数据,以后可以拿着这些数据再去讲故事融资,上市……

严查不按规定进行租赁登记备案的行为。

蛋壳公寓执行董事长沈博阳也在朋友圈表示,“一个行业的健康有序发展,离不开同行的共同努力。租房关系到民生,不是儿戏。多一些科技驱动,少一些中介套路;多一些透明有序,少一些恶性竞争互相拆台。对于造谣抹黑扰乱市场的行为,蛋壳公寓一定会拿起法律武器。”

压低报价 再加价直至触及“天花板”

装好后可多租65%租金

一经查实,各部门将从严处罚、联合惩戒。

不过,市场中总是会有一些更真实的声音出现。

在出租房源挂出后的三天内,两大公寓运营商将租金从每月7000元抬升到了13000元。

刚刚以8000元/月租金成交了东四环老君堂附近一套总面积为180多平方米的四居室,中天置地中介李先生显得有点开心,在记者以租房者的身份与李先生交谈时,李先生十分热情。

同时,也提醒相关房东谨慎对待以明显高于市场租金水平等手段收房的行为,维护好自身合法权益。

8月17日,原我爱我家副总裁胡景晖在一场电话会议中,直接炮轰了以自如、蛋壳为代表的长租公寓。其表示除了供给、需求、季节的因素外,资本方如自如、蛋壳等长租公寓运营商以高出市场价20%-40%的价格争抢房源,严重违背市场规律,扰乱了业主的心态,吊高了业主的胃口,让业主开始要高价。一时间舆论哗然,第二天,胡景晖突然宣布从我爱我家离职,并在朋友圈发表了一则“被离职”声明。

在租赁企业被约谈之后,新京报记者再次调查了长租公寓收房的情况,以及时反映租赁企业整改情况以及真实的收房过程。

同时,在记者将陈先生的经历与中介李先生说明时,李先生表示,多家抬价抢房是很正常的事情。

中介抢房抬价 租金原地暴涨

其实,中介抢房这个行为在业界已经成为常态,特别是在北京、上海等一线城市,很多人业主有房源想要出租时,只要消息刚透露出去,就会有很多中介公司自动找上们来,特别是刚交房的新小区。

8月22日,记者将一套位于北京市东城区天坛公园附近的毛坯三居室提供给了我爱我家的工作人员,其给出的报价是7000元/月,与此同时,记者查询链家网上正在出租的同小区同户型的房源租金在每月9000-13000元之间。为了解真实的价格,此后,记者还将房源同时提供给了某中介旗下的长租机构A和另一家长租公寓运营商机构B。

李先生向记者表示,刚成交的这套房子,正是同链家、润邦一起和房东谈的。房东出6500元,链家给出了7500元,最后,自己以8000元,和房东签了三年。最终成交价比房东的出价高出23%。

7月份以来,伴随高校毕业生开始入职,房屋租赁需求集中释放,一些大城市租金水涨船高,尤其一线城市房租上涨明显。此外,“中介哄抬房租”的话题也引发热议。

据一位房屋中介的从业者对懂懂笔记透露:“如果单纯等客户找上门来问的话,那每个月的收入就会很少。为了多一些业绩和收入基本上业务员都会主动联系房东,看看能不能签下来那种长期委托管理的合同,两三年甚至更久的长期合同最好。“但是他也强调,“不光你在找,同行也都在找这种业主,房子每个月能出来的量就那么多,很多中介公司都想签,自然就会有类似价格战的互相抬价现象出现。”

8月22日上午10点57分,自称是机构A的工作人员主动将报价提升到8500元。在上述价格遭到拒绝后,36分钟后,上述工作人员再次致电表示:“租金可以给到9000元/月,公司按时给你打钱,帮你装修,帮你打理。”

在之后的对话中,记者了解到,李先生刚成交的这一套简装房,李先生可分得利润的百分之十。

7月中旬,在北京市里还有套房子的陈先生,将目前闲置在天通苑西二区的一套120平三居室挂在58同城网站,打算出租,未料到引来一场令人哭笑不得的“中介抢房大战”……

由于舆情不断发酵,才导致有关部门在8月17日集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人,以及19日北京市房地产中介协会召开的这场座谈会。

12点10分,机构A的收房员再次打电话称,“我们可以给到9500元/月的价格。”当记者表示不认可此价格时,该收房员又称,把这三居可以改成四居,最多给到11000元/月的“天价”,但是我们每年有一个月的免租期(每年需要留出一个月免费期,作为长租公寓运营商等待租客的时间)。

除去第一年装修、家居的费用,头年分红在1万左右,未来两年收入更多。从装修到入住,李先生表示,十天之内便可完成,然后即可挂在平台上面,供租房者选择。由于面积足够,李先生打算给每个房间再建一个独立卫生间,装修完之后,按3300元每月租出去,将会十分抢手。按装修后的3300元每月的房租,该套房月收入达13200元每月,比成交价高出65%。同时,中介李先生告诉记者,在中介平台上发布的房源,每年还要给服务费,大概为一个月的房租。

陈先生向记者表示,他的预期价位原本在7500元每月,而自如和蛋壳两家中介在经过三轮抬价之后,该房子原地暴涨 3300元,直达10800元每月。

对于中介不涨价,租户和业主是怎么看待的呢?

5分钟后,机构B工作人员来电话表示,“我们给出的租金肯定比机构A高,价格在11500元/月以上。你们附近的同类房源我也看了四五套了,先给11800元/月的价格。”

多方因素导致租金上涨

据陈先生表示,当时蛋壳公寓的中介表示,不管自如出多少,他们都追加300元。

东北姑娘小张,去年10月在北五环外立水桥附近和公司同事合租了一个小两居室,价格为5600元每月,租期一年。眼看着两个月后房子就要到期,最近她注意到同小区类似的两居室月租最低也已经涨到7000元。虽然她们是直接找的业主,但是对于续租问题小张却压力山大。谈到中介机构集体承诺的不涨价,小张并不乐观:“现在业主之间也在互相攀比,周围中介租出去的房价都那么高,房主不可能不涨价。而且现在水涨船高,房主也常说好多中介都在盯着她的这套房源,我也不知道到时候会怎样……”

当记者表示价格太低时,机构B工作人员当即表示,“可以给到12000元/月的价格,最近在整治市场,我们还有一个一年3%的涨幅,租金给付形式是押一个月付三个月,我们要打隔断再做出租。”

“近几个月房租价格不会低了,年前可能会降也不会降太多,”蛋壳公寓中介小张向记者表示,“现在是人多房少,拆迁的太多。”

该帖子一出,一些网友在帖子下面跟上了自己相似的经历。

海淀区学院路某小区的业主齐先生在交流中则表示,自己将小区里的另一套二室一厅出租给了自如,当时签的是三年期。目前自如每个月付给他的租金,已经远远低于市场价了,而合同在12月就要到期。“我肯定要把房子拿回来,当初他们装修后整体状态保持的还行,要么我自己按市场价租出去,要么和他们谈一个合适的价位,如果不满意我还可以找另外那几家长租中介去谈,谁的价高我就给谁。”

12点30分,机构A的收房员再次来电称,“我跟领导说了,12200元/月行吗?第一年免租期35天,以后每年免租期都30天,签订五年合同行吗?每年租金不变,都是12500元/月。我们尽量不会打隔断出租。”

某公寓负责人告诉记者,北京拆掉了很大一部分不合规的租房,对租赁市场越来越严格,房源少了很多。

网友Leonardo:2年前我就发现是这个套路,去年过年邻居的2居出租市场价5k-5.5k开始自己谈可能都愿意出5k左右,结果中介直接给8k租3年,他心动了租给他。一个星期之后我就在中介的朋友圈看到他家房子:客厅做了隔断当3居分租,整租9.5k。

供需紧张和资本介入的双重奏

稍后,机构A收房员又在电话里表示,“租金可以给到12500元/月,这已经高出市场价格了。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进向记者表示,北京对于违规房源查处比较多,房源相对减少,装修配置好的公寓,租金自然更高。另外,二手房交易开始活跃,也会带来房租的上涨。

事实上,记者了解到,“多家抬价抢房是很正常的事情”。

其实,按照市场的正常趋势,因为应届大毕业生进入社会开始工作,每年夏季租房市场的都会有一定涨幅。以往每年的租金涨幅大约在5%~10%之间,但今年如此高的涨幅显然不符合市场常态。

8月23日上午,机构A收房员再次打电话询问房源,记者强调:“低于13000元/月不要再打电话了。”8月24日,机构A收房员再次来电表示,有客户可以接受13000元/月的租金。

同时,对于出现租金上涨,房源紧张,合硕机构首席分析师郭毅向记者解释道,出现这种状况,一个是市场的原因,一个是行业的原因。各个城市限购较严重,购房需求没有得到满足,只能通过这个租赁的方式解决自己的居住问题。这导致租赁市场需求量上升了,租金上涨。另外,各个中介公司在各区市场的竞争比较激烈,造成了中介公司利用价格杠杆进行房源争夺。

中天置地的中介李先生刚刚以8000元/月租金成交了北京东四环老君堂附近一套总面积为180多平方米的四居室,他透露,这套房子正是同链家、润邦一起和房东谈的,谈价过程如下:

对此,链家旗下贝壳研究院提出的《北京租金上涨的真相》报告中提出,由于近年来集中清理和拆除了大量违规公寓、群租房以及隔断房等不符合消防安全的租赁住房,同时也加大了对“黑中介”“二房东”的打击。该报告认为这才使得市场整体房源减少,导致供需紧张、租房价格上涨。

在出租房源挂出后的三天内,在两大公寓运营商的推动下,租金从每月7000元抬升到了13000元。这一价格与周边正在出租房源的最高租金持平。据新京报记者了解的市场行情来估算,该房源合理的市场租金是11500元/月。

对于集中式长租公寓运营方来说,租金价格的快速上涨又意味着什么,华夏时报记者采访了乐乎公寓CEO罗意,罗意针对此事表示,在这一轮北京房租上涨的过程中,分散式公寓竞争者之间肯定是有更加激烈的房源竞争。而竞争如此疯狂,罗意表示,可能是北京这一轮租金上涨,给了他们更多的想象空间。而对于集中式公寓来讲,今年的房源并不比往年紧张,但是受到拿房成本和品质提升的影响,乐乎今年出租的公寓价格平均上涨了10%左右。

房东报价 6500元

那么数据是如何显示的呢?2017年,北京市共拆除相关违建5985万平方米。同年,北京商品房销售面积以及保障房销售面积加起来为1142万平方米。这么比较,新建的明显低于拆除的,似乎成为供需紧张的主要原因。有资料显示,目前北京的租赁人口约为800万人,而租赁房源量为350万间,租赁缺口达到了400万间以上。

通过上述收房过程可以看出,机构在收房过程中,有意压低初始报价,然后逐步提升租金,直至触及目前市场租金的“天花板”。

关于中介高抬租金争抢房源事件,华夏时报记者已经向蛋壳公寓公开联系渠道发出了采访函,询问不惜高价拿房的原因,但截至下午发稿,未收到对方回复。

链家报价 7500元

于是乎,我们看到绝大多数当事企业对外的解释也都是以“供需紧张”为由了。诚然,供需紧张是造成房租上涨的一个原因,但今年的房租如此大幅度上涨显然不完全是供需层面的原因,如果说供需问题是“导火索”,众多异常的市场操作行为则是汽油。就像胡景晖所炮轰的那样,资本的介入同样是非常重要的因素。

目前在租赁市场,这一加价行为不断上演,房东自然愿意以更高的价格出租,而租客能在租房网站上看到的租金信息就是经过一番加价后呈现的,这一过程显然推高了房租的上涨。

(受被采访者委托,以上名字均为化名)

李先生报价 8000 元

对此,国务院发展研究中心研究员刘卫民在接受央视采访时就指出:“这一轮房租上涨有多种因素,但不容回避的一个因素是资本的介入。不管是风投也好,一些社会资本也好,他们在选择投资标的的时候,经常会讲头部效应,只投这个行业里的前几位。这样的投资行为或者说投资模式,会造成一些企业在扩张速度方面,在市场化房源搜集方面,用力过猛。”

值得关注的是,8月19日,机构A在约谈后曾经公开表示:“不存在抬高租金的情况。”事后,新京报记者向该中介工作人员求证上述调查的情况,但是遭到对方回绝。

最终的成交价比房价的出价高出23%!

今年1月16日,链家旗下的自如完成高达40亿元的A轮融资。而长租公寓运营商蛋壳公寓,也在今年6月28日正式对外宣布完成7000万美元B+轮融资。资本的介入无疑让长租公寓玩家有了更多施展拳脚的空间,锁定、抓住更多的房源,自然就成了各家的首选目标。

抬价背后

深入交谈后,李先生还表示这套刚刚拿下的房源,他可以分得利润的10%。刨去起初的装修、家居等费用,头一年的分红将在1万左右,后两年收入无疑将更多。

租更多的房源,让别人无房可租。市场总量相对固定的情况下,谁能够从业主手里抢到长租房源,谁就能在这几年内拥有话语权。

规模为王 资本驱动

从装修到可入住,中介李先生表示,”十天之内便可完成!“,随后,便可挂在平台上供租户选择。

目前,随着一线城市整体房源供给的下降,同行业的竞争也在加剧。同时,获得融资之后的长租公寓玩家们又有了足够的烧钱资本,它们愿意拿钱换市场。即便他们不愿意,背后的资本也会推着他们这样往前跑。在58安居客房产研究院的一份监测数据中可以看到,截至2018年3月,全国范围内各类长租公寓品牌已经达到了1200多家,整体房源规模超过了202万间。而市场肯定容不下这么多的玩家,恶性竞争势在必然。

规模是企业生存的首要因素。为此,租赁机构不惜以先期赔钱的方式来抢占房源。

“房子面积够大,我打算给每个房间建独立卫生间,这装完之后,按3300元租出去,肯定抢手!”

从某种角度上来看,共享单车、外卖领域的那套“烧钱换市场”的思路,同样也在长租市场上演。但这套打法背后的风险呢?

事实上,抬高价格会增加租赁机构的收房成本从而削减盈利空间,那么,机构为何还不遗余力地抬高房源价格呢?

李先生显得有些开心,这样算来,这套房月收入将达13200元每月,比8000元的成交价凭空高出65%!达到房东预期的价格6500元的200%!

近日,SOHO中国董事长潘石屹在接受媒体采访时这样表示:“现有的长租公寓基本上都是亏钱的,长租公寓模式的运营前期会需要用到大笔资金,而这些资金的渠道来源一般就是通过银行贷款获得的。如果按照银行的基准利率4.9%去算,把款贷过来建成公寓,然后再把这些公寓租出去,最后回报率最高超不过1%,所以这个生意是亏的。而且,租金回报不到1%,租房的价格翻一番,再翻一番还是亏本。”

对于收房背后的逻辑,蛋壳公寓创始人兼CEO高靖回应了记者的问题:“抬价是行业性的,但是,客观上确实推高了租金的价格”,高靖解释了抬价背后的规模扩张需求:“公寓类的企业利润是较低的,除去收房成本和装修成本,企业是薄利的,公寓类的企业的盈利模式是通过规模、效率以及未来增值来实现的。”这其中,规模是企业生存、扩张以及扩大盈利空间的首要因素。

大城市房租普遍上涨 北京最为典型

如果按照潘石屹的说法,长租市场实际上是在玩一场“垒沙塔”的游戏,垒得越高危险越大;而胡景晖离职后在个人媒体沟通会上的一句话更令人悚然:"长租公寓爆仓,一定比P2P爆雷更厉害"。

在扩大规模的时候,租赁机构甚至不惜以先期赔钱的方式来抢占房源,房源到手后再进行涨价达到盈利的目的。

中国指数研究院发布的数据显示,7月份北京、上海、广州、深圳、天津、武汉、重庆、南京、杭州和成都十大城市租金环比均有所上涨。

一线城市房租暴涨的背后,各方面原因错综复杂,但无论是资本推动还是供需紧张,最终买单的都是那些无房的租客。他们不能改变中介抬价抢房,更不能左右房地产市场的供给,他们能做的只能是往更偏僻、更便宜的地方搬迁。在和家住丰益桥的小周交流到最后时,他提出了自己的期盼:“看到新闻上说中介集体承诺的不涨价,我还是看到了一点儿希望,希望真的能够落实、每年房租有一定幅度我认可,但如果房租继续这么涨下去,到期之后我八成真得回老家了。”

一位相寓的收房员告诉记者:“我们收了房子第一年对外出租价格可能会赔钱,到了第二年和第三年再盈利。”据了解,类似自如、相寓、蛋壳等租赁机构在向房东收房时,通常会签订3年及以上的合同,对房东而言,合同期内的房东收到的租金是相对固定的或者只有微幅的调动。

以北京为例,有房产中介表示,目前房租整体涨幅同比超过10%,特别是五环、六环附近的房子,根据面积大小,很多都是500元、1000元的往上涨。“五、六环的话涨幅比较大,主要是周边房屋拆迁,很多自建的公寓等不让租了,周边本来3000元、4000元的房源就都涨起来了。”

一位将房源租给自如的房东告诉记者:“我的房子位于朝阳区青年路附近,三室一厅的房子在两年前租给了自如,当时租金是5800元/月,而后自如对房子做了装修,两年内按照合约租金没有上涨,我们收到的一直是5800元/月。但是,这期间周边同户型的房子租金已涨到万元以上,我们预备再签合约时涨价。”

根据公开数据可知,从去年七月到今年七月,北上广深四大一线城市平均租金涨幅达到了20%,远超往年水平。7月以来一线城市北上深广环比分别达到了2.63%,2.10%,3.1%,2.92%。某些热点地区的房租实际整体涨幅甚至超过10%,如北京五六环、深圳福田区等地方。更有甚者,在有些中介高价囤房的情况下,房租十天之内暴涨200%。

另一方面,对租客而言,公寓机构通常与其签订为期一年的租约,租金每年会随着市场价格进行上涨。自如的收房员告诉记者:“公司系统会有一个市场报价,根据周边租金来进行上下浮动,续约调价时也会依据系统报价来进行调整。”

房租快速上涨,是周期性结果,还是新的泡沫?

不仅如此,记者了解,在收房时,收房员的绩效是按照收房的数量来进行考核的,这会倒逼收房员为了拿下房源而去主动抬高租金。

从供需角度分析,租赁的供给和需求均面临一定压力,供需缺口造成房租客观上涨。

一位要求匿名的业内人士向记者表示:“现在机构抢房源,就和滴滴与优步此前争夺市场一样,先期不惜亏本,而一旦占有市场规模之后,就可以实现盈利。”

供给可以从三个方面来讨论:

值得关注的是,多数租赁机构背后都有资本力量的入驻。6月,蛋壳公寓刚刚完成7000万美元B+轮融资,由老虎环球基金领投,华人文化产业投资基金、高榕资本、愉悦资本、酉金资本、元璟资本以及BAI(贝塔斯曼亚洲投资基金)继续跟投。自如也在今年年初获得40亿人民币A轮融资,领投方包括华平投资、红杉资本中国基金、腾讯3家机构,成为中国长租公寓行业规模最大的一笔融资。

首先,在建立长效机制的指导下,2017年以来北京上海等地增加了专用于出租的土地供应,尽管有万科、远洋等传统房地产企业进军长租,但受限于运营成本、市场熟悉度等方面原因,目前该部分住宅的供给尚未放量;

资本入驻给租赁机构的规模扩张提供了资金支持,但是,资本是逐利的,抢房源的背后是占据市场,占据市场后就追求盈利目标。

其二,房地产调控组合拳通过“四限”抑制地产投机,加上去杠杆进程中房地产(000736,股吧)企业融资渠道全面收紧,开发企业开发周期延长,客观上也阻碍了全社会住房供给的提升,另一方面限价带来了比较稳定的二手房价格,房东倾向转租为售,短期内会降低租房供给;

长租公寓资深研究人士全雳表示:“实业不景气,社会游资和机构资本流入租房市场,资本是趋利的,频繁融资、抢占房源,推出租金贷等等,这一切行为都助推了一线城市房租上涨。”

最后,北京等地整治群租、拆违建等措施带来了出租房源的减少。

事实上,租赁机构自身也担忧抢房源,蛋壳公寓创始人也向记者表示:“如果任由抢房源的现象继续发生,一方面,租金会被越抬越高,另一方面,很容易形成一家独大的局面。”

需求方面也可以从三个方面出发:

一旦一家独大的局面形成,房东和租客都是受害方,房东失去定价权,租赁机构会最大力度降低收房成本,同时进一步提高租金价格,实现更大的“剪刀差”收益。

首先,2018年以来,多地出现首付比例和贷款利率的双提升,增加了首付刚需群体的购房压力,加上一线城市严厉的限购政策,被挤压的住房需求只能转而通过租赁解决;

目前,由于租赁机构刚刚进入租房市场不久,我国租房市场的供给方还是以个人房东为主,租赁机构提供的房源量总体占比较小。此次,租金上涨成为热议的话题背后也充分反映了人们对于资本进驻租房市场的担忧。

其次,大学毕业人数的不断上升伴随毕业季的到来给租房市场带来集中释放的租房刚需,促使大城市房租加速上涨。

租赁出路

再有,城镇化进程中人口净流入也是租房需求增长的一大主力,同时随着城市产业升级、居民消费能力提升,租金支付能力和支付意愿的上升提升了整体租房溢价,自如、蛋壳等面向白领阶层的租房品牌正是瞄准了改善性需求的蓝海。

政府监管 多重供给

综合供需的三方面分析,房屋租赁市场在供给和需求端各自存在三道缺口,租赁市场的待培、限价下的转租为售以及违建拆除导致供给端难以放量,另一侧,购置需求的挤压、毕业生刚需和租房消费升级的大势积攒了大量租房需求,租房市场的供需失衡使房租的上涨具有一定的根基。

除北京外,南京、深圳、西安等城市发力彻查住房租赁市场状况,并根据自身市场制定相关整治政策。

从房租和房价的相对涨幅来看,租房合约的价格黏性使前期高房价向房租的传导滞后使房租补涨。

在我国租赁市场发展的关键时期,怎样才能稳定租房市场,遏制租金过快上涨呢?

过去几年北上广深的房价涨幅明显,而租金的变动相对较少,与工资的价格黏性类似,由于房租的签订期限较长,房租的价格变动往往滞后于房价变动。

不久前,北京市住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门就“抬高房源价格”约谈了自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人。

对比房价和房租的涨幅,过去几年北上广深的房价几乎翻了三倍,而北京2012年8月平均租金60.13元/月/平米,到2018年7月平均租金也仅上升到92.33元/月/平米,上涨幅度仅为53.55%,因此租金上升仍具有一定空间。

作为被约谈方之一,蛋壳公寓联合创始人兼COO崔岩在接受记者采访时表示:“所有的租赁企业应该接受政府监管。租金是关于国计民生的问题,我认为政府应该调控。”

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作为租赁机构的代表,蛋壳公寓希望政府能进一步加强监管,并建议政府或许可以着手建立租赁备案制度。

同时,崔岩还建议按照租客分层的思路,构建租房保障体系。“对于底层租客,建议政府着手建立租房保障体系,可以按照计划而分配,而对于中高收入的租客,就交给市场来进行分配。”

全雳也建议称:“政府应该加大公租房、保障房、廉租房的供应力度,尽快引入社会化机构一起参与,拿出便宜的土地或者闲置的物业,一起开发;同时,建立住房租赁准入机制,对于合格的公寓运营商提供低成本的房源。”

事实上,在北京房租过快上涨的背景下,北京市已经宣布加大保障性住房建设力度,加快公租房供应分配。近期,西城、海淀、丰台三个区先后发布配租公告,集中启动近5000套公租房供应分配工作。

截至目前,除北京之外,南京、深圳、西安等城市对租房市场进行调控,发力彻查住房租赁市场状况,并根据自身市场制定相关整治政策。

其中,南宁市的重点在于“鼓励开发商出租库存商品住房”,同时,南宁拟建立“住房租金发布制度”来规范管理住房租赁市场。深圳市则从完善住房租赁法律法规、建立租金价格管理制度、探索实施稳租金商品房制度三大举措严防“城中村”借改造变相涨价。

“值得注意的是,政府监管有一个边界问题。我认为设立租金管制是一个误区,因为除保障性的租房外,租金价格还得交给市场来决定,最重要的是先建立一个完整的租赁信息和租金平台,这样偏离市场的价格就会被辨识出”,全雳表示:“租金问题本质是供求,租金稳定的关键在于纠正当前和潜在的供求关系。”

■ 现身说法

蛋壳公寓

政府“兜底”价格剩下的交给市场

日前,作为长租公寓运营企业的代表、最近深陷“舆论漩涡”的蛋壳公寓相关人员接受了新京报记者的采访。其中蛋壳公寓创始人兼CEO高靖、蛋壳公寓联合创始人兼COO崔岩针对“抢房源”“规模战”“租金涨”等话题发表见解,并对租赁行业的健康发展提出了建议。

新京报:蛋壳公寓的收房逻辑是怎样的?

蛋壳公寓创始人兼CEO高靖:商业的本质是用最少的成本去收最好的房源。市场经济有充分的竞争,在这个过程中,蛋壳是依靠互联网大数据系统出价,进行风险控制,评估四个风险,包括区域风险、出租风险、成本风险、收益风险,特别是近期作出承诺后,一旦房东的预期或者友商的出价高于我们系统的出价,我们坚决是不会收进来的。未来,希望政府能对租房出台指导价格,我们的系统将价格锁死在一个指导价格的波动范围内。

抬价是行业性的,但抬价客观上确实推高了租金的价格,这就需要政府进行管控。

新京报:怎么看待政府的监管措施?对于租赁市场的发展,有什么建议?

蛋壳公寓联合创始人兼COO崔岩:所有的租赁企业应该接受政府监管。当然,政府不能参与定价,这是违反市场规律的,但是,租金是关于国计民生的问题,我认为政府应该调控。

首先,建立租赁备案制度。由政府牵头建立房源和租金的大数据平台,房源和租金信息是透明的,比如,哪家企业高于指导价格30%就予以处罚。

其次,建立租房保障体系。在调控方式上,我的建议是进行用户分层,对于低收入的租客,建议政府着手建立租房保障体系,可以按照计划而分配,而对于中高收入的租客,就交给市场来进行分配。

新京报:蛋壳公寓目前的盈利模式如何?

蛋壳公寓创始人兼CEO高靖:公寓类企业利润是较低的,除去收房成本和装修成本,企业是薄利的。对公寓类企业而言,空置率是非常重要的,比如,毛利率有15%,而有5%空置率的话,毛利率就降低至10%。

公寓类企业的盈利模式是通过规模、效率以及未来增值来实现,而不是靠抬高租金。

新京报:你怎么看待杭州鼎家长租公寓“爆仓”事件?

蛋壳公寓联合创始人兼COO崔岩:“爆仓”这个词是不准确的,这个词来自于P2P领域,爆仓是吸收社会资金然后跑步,但是,杭州鼎家长租公寓破产的根本原因在于运营不善,和用不用金融手段无关。

公寓和金融机构合作,金融机构会提前做尽职调查,根据企业运营情况具体进行额度授信。在贷款方式上,比如有租客自愿选择月付的方式,这时,租客与租赁企业签订租房合同,同时,企业将租赁合同给到银行,银行与租客进行沟通,对其资质进行鉴定,征信通过后,租客与银行签订合同;最后,金融机构将一年的租金先支付给企业,但是,此资金也不能挪作他用,用途限于主营业务,比如拿房子、装修等。在此过程中,“金融骗局”“套路贷”其实是很难进行的。

B10-B11版采写/新京报记者 徐倩 张建

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