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黄其森能否自圆其说,董事长高喊2000亿销售目标
分类:股票经纪

中新经纬客户端5月8日电8日晚间,深交所对泰禾集团下发年报问询函,提出了14个问题,涉及即期负债的偿债来源,实际销售额以及是否达到销售目标、降负债率的实际进展情况等多项内容进行问询。其中,泰禾集团2018年度现金及现金等价物余额为115.58亿元,而其非流动负债合计金额达574.28亿元,深交所要求其对偿债情况作出说明。

运营商财经网讯

今日晚间,深交所对泰禾集团下发年报问询函,要求说明公司相关资金安排,分析说明公司即期负债的偿债来源以及是否存在短期偿债风险。

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尽管泰禾房产2018年成绩单还算漂亮,营收309.85亿元,同比实现了增长了27.35%,但仍然受到了深交所的关于其年报的问询函。

泰禾集团在2018年的年报中披露,公司经营活动产生的现金流量净额139.31亿元,期末现金及现金等价物余额为115.58亿元;公司短期借款及一年内到期的非流动负债合计金额达574.28亿元,货币资金对此的覆盖比例仅为0.26。同时,泰禾集团的存货周转率、流动比率、速动比率同比均出现下降。

短债高达574亿,现金仅149亿

问询函截图问询函称,2018年度泰禾集团经营活动产生的现金流量净额139.31亿元,期末现金及现金等价物余额为115.58亿元;公司短期借款及一年内到期的非流动负债合计金额达574.28亿元,货币资金对此的覆盖比例仅为0.26,同时公司存货周转率、流动比率、速动比率同比均出现下降。

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此外,泰禾集团年报显示,公司资产减值损失为3.74亿元,占归属于上市公司股东的净利润的14.64%;公司同时披露的《关于计提资产减值准备的公告》显示,公司本期计提存货跌价准备2.21亿元,对应收账款计提坏账准备642.27万元,对其他应收款计提坏账准备1.47亿元。

麻烦缠身的泰禾集团终于收到了2018年财报的监管问询函。外界对此并不感到意外。

问询函要求,泰禾集团结合开发项目回款情况、融资能力等,说明相关资金安排,分析说明即期负债的偿债来源以及是否存在短期偿债风险。

问询函连发19问,提出包括短期偿债风险、去年实际销售是否达到目标、投资性房产出租率下降、投资性房地产公允价值、投资性房地产的变动、产权证书不足、关联交易,长期应收款以及公司存货账面价值、非流动资产损益具体的构成、供应商交易情况、资产减值损失和计提减值情况、商誉减值,其他应收款、在建工程、往来款、未来经营计划等在内的19大问题,要求泰禾集团于5月15日前提交书面说明。

对此,深交所要求泰禾集团补充披露:

5月8日,泰禾集团公告披露了深圳证券交易所针对其2018年报的问询函。问询函长达7页,要求泰禾集团进一步说明19个财务问题,这些问题基本覆盖了公司经营的各个层面,显示了监管层对公司经营状况和年报业绩的质疑。

问询函还称,2017年12月,泰禾集团公司董事长及实际控制人黄其森曾对外宣称2018年销售额目标是再翻一番至2000亿元,同时大幅降低资产负债率,请公司说明2018年度实际销售额及降负债率的实际进展情况,是否达到销售额目标,以及对差异原因进行分析。

泰禾集团年报显示,其期末现金及现金等价物余额为115.58亿元;而短期借款及一年内到期的非流动负债合计金额达574.28亿元,货币资金对此的覆盖比例仅为0.26,因而深交所第一个问题就要求泰禾集团对是否存在短债风险作出回应。

1)计提减值准备的具体对应资产、各项资产对应具体金额、减值测试过程、关键参数的选取依据等,并说明会计处理过程及依据;

具体来看,这19个问题主要涉及泰禾集团的销售情况、偿债能力、关联交易、投资性房地产以及金融投资等等。

2017年12月,黄其森接受采访时透露,2018年的销售目标为2000亿元,2018年上半年降低负债率至79%、全年降至75%。但没过多久,深交所对泰禾集团下发关注函,要求说明泰禾集团2018年完成上述销售额目标和负债率目标的现实依据、实现条件、具体措施。

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2)所涉及应收账款、其他应收款的对手方名称、交易背景,与公司是否存在关联关系。

2017年12月,公司董事长黄其森在接受媒体采访时表示,泰禾集团2018年的销售目标将再翻一番至2000亿元。但泰禾集团并未在2018年报中披露其年度销售额,深交所因此要求公司进一步披露销售额的实际情况。

彼时,泰禾集团回应深交所称,上述说法属于董事长黄其森先生对公司发展的目标和愿景,不构成本公司的预测和承诺。

泰禾2018年财报中,投资性房地产余额、其他应收款、借款费用资本化金额等科目均出现大幅度增长,由于存在通过财务报表做高总资产的可能,深交所均要求泰禾进一步解释原因。

同时,针对2017年公司董事长曾对外宣称2018年销售额目标是再翻一番至2000亿元,同时大幅降低资产负债率的言论,深交所在问询函中要求公司说明2018年度实际销售额及降负债率的实际进展情况。

其次,深交所也对泰禾的偿债能力提出了质疑,要求其说明是否存在短期偿债风险。年报显示,公司短期借款及一年内到期的非流动负债总额高达574亿元,货币资金是149亿元,短期负债是货币资金的近4倍;同时公司经营活动产生的现金流量净额也仅139亿元。

泰禾集团年报显示,2018年公司资产减值损失为3.74亿元,占归属于公司股东的净利润的14.64%;泰禾集团同时披露的《关于计提资产减值准备的公告》显示,本期计提存货跌价准备2.21亿元,对应收账款计提坏账准备642.27万元,对其他应收款计提坏账准备1.47亿元。

2018年年报显示,公司存货的账面价值合计1735.28亿元,占公司资产总额的71.37%,存货跌价准备期末余额为3.07亿元。不过存货年末余额中含有借款费用资本化金额为252.62亿元,本年利息资本化率为9.30%。

4月12日,泰禾集团发布2018年年报,2018年实现营收309.85亿元,同比增27.35%;净利润25.55亿元,同比增长20.25%;拟10转10派2.2元。

问询函还涉及到了关联交易的问题。年报显示,单一供应商的采购金额高达118亿元,占采购总额的56%;同时在其他应收款项下的往来款高达21亿元,比去年同期的3.54亿元大幅增加近5倍。

对此,问询函要求泰禾集团补充披露,计提减值准备的具体对应资产、各项资产对应具体金额、减值测试过程、关键参数的选取依据等,并说明会计处理过程及依据;所涉及应收账款、其他应收款的对手方名称、交易背景,与公司是否存在关联关系。

同为房地产企业的万科则势头大好,2018年万科的存货约为7500亿,跌价准备是23.1亿,占比3.1‰。而泰禾集团算下来仅为千分之一点七。当然,跌价准备会影响公司的净利润,如若提升跌价准备,必然会侵蚀泰禾集团当年的净利润。

年报的“关联交易”部分显示,泰禾集团拥有两家与关联方共同投资的公司,一家是泰禾金控集团有限公司,另一家是嘉兴晟昱股权投资合伙企业。工商资料显示,这两家公司均为黄其森的泰禾投资与泰禾集团共同持股。

此外,深交所对其“泰禾大厦”、“济南东部”和“东四环金尊府”三个项目的低出租率也进行了问询。问询函中提及,这三个项目的出租率分别为18%、12%和0,深交所要求其说明相关项目出租率较低的原因。

值得一提的是,公司董事长黄其森曾表示,泰禾集团2018年的销售目标将再翻一番至2000亿元。但泰禾集团并未在2018年报中披露其年度销售额,深交所因此要求公司进一步披露销售额的实际情况。

上述两家公司的营业范围分别是金融投资和股权投资,但泰禾并未披露其实际出资金额以及这两家公司是否存在对外投资项目。泰禾集团需要对这些涉及关联交易的问题作出详细说明。

深交所还要求泰禾集团披露公司发展战略和未来一年的经营计划,包括但不限于计划增加土地储备情况、计划开工情况、计划销售情况、相关融资安排。

而这么多年来泰禾集团一直没有在财报中披露过自己的销售额,此次监管机构要求泰禾披露销售额,不知泰禾将如何回应。

年报亦显示,泰禾投资性房地产期末余额为177亿元,较期初大幅增加43%。这主要由于新增多项投资性房地产项目,均为从存货、固定资产等科目转入。但这些项目的出租率又很低,比如泰禾大厦项目出租率仅为18%,济南东部项目出租率为12%,东四环金尊府的出租率为0。深交所要求泰禾对这些转入的科目和出租率较低的情况逐项说明。

官网信息显示,泰禾集团创建于1996年,是一家从事住宅地产和商业地产开发的大型知名上市公司,于2010年上市。

泰禾2018年财报中,投资性房地产余额、其他应收款、借款费用资本化金额等科目均出现大幅度增长,可能存在通过财务报表做高总资产的可能。深交所均要求泰禾进一步解释原因。

深交所要求泰禾集团就上述问题做出书面说明,并在5月15日前将有关说明材料报送深交所公司管理部。

此外,问询函还涉及泰禾集团投资信托计划和私募基金、未对被收购公司的商誉计提减值准备等问题。最后,深交所还要求泰禾披露2019年的销售计划、土地储备增加情况、计划开工情况以及融资安排。

实际上,这已经不是泰禾今年第一次收到深交所的问询函了。4月1日晚间,泰禾集团公告,提议进行资本公积金转增股本,向全体股东每10股转增10股,同时每10股派发现金红利2.2元。此公告一出,深交所火速下发关注函,要求详细说明制定此次在年报披露前公告利润分配预案的原因、公司股份的质押情况、是否存在强制平仓风险等等问题。

4月3日,泰禾披露其控股股东泰禾投资及其一致行动人共持有公司股份7.80亿股,占公司总股本的 63%,其中绝大多数即7.77亿股已被质押。

豪宅开发商泰禾的创始人黄其森出身银行,以财技高超着称。但从去年至今,曾激进并购、负债率高企的闽系房企泰禾频遭质疑、危机四伏,高管频频出走。今年,泰禾连续通过降价销售、出售项目股权等方式回笼资金,以解债务之困,其中世茂地产成为泰禾多个项目股权的接盘方。

值得一提的是,泰禾过去一直不在财报中披露自己的销售额,这也成了地产圈的一大谜题。此次监管机构要求泰禾披露销售额,且看泰禾如何回应。

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